Três planilhas de controle de aluguel prontas em Excel: a simples de quem recebe direto do inquilino, a da imobiliária com taxa e repasse e a do fechamento do ano, com o roteiro de uso mês a mês.
Planilha de controle de aluguel é o arquivo onde ficam registrados contratos, vencimentos, recebimentos, repasses e reajustes de cada imóvel alugado. Bem montada, ela responde em segundos as duas perguntas que mais aparecem no dia 10 de todo mês: quem pagou e quanto tem que ser repassado a cada proprietário.
Aqui não tem uma planilha só, porque a necessidade também não é uma só. São três modelos prontos em Excel: o simples, para quem recebe o aluguel direto do inquilino; o da imobiliária, com taxa de administração e repasse; e o do fechamento do ano, para organizar o ano-calendário antes de declarar.
Nenhum dos três é template de finanças pessoais adaptado. Todos nascem com o vocabulário da locação: contrato, competência, vencimento, inadimplência e aniversário de reajuste.
Aqui o assunto é a ferramenta e a rotina de uso. A divisão de responsabilidades e os serviços que compõem a administração de locação são tema do guia conceitual, e este post parte do princípio de que essa parte já está resolvida.
Abaixo estão a estrutura que uma planilha de aluguel precisa ter, a tabela para escolher entre os três arquivos, o roteiro de uso mês a mês e a parte que quase ninguém escreve: o ponto em que a planilha passa a ser um risco em vez de um controle.
O que uma planilha de controle de aluguel precisa controlar
Planilha de aluguel que funciona controla seis coisas. Não é sobre ter muitas colunas: é sobre nenhuma dessas seis ficar de fora, porque cada uma delas, quando falta, reaparece depois como discussão com proprietário ou como dinheiro perdido.
A lista abaixo é a completa, a de quem administra imóvel de terceiro. Quem recebe o aluguel direto do inquilino pode riscar as duas do meio, taxa de administração e repasse, e é exatamente essa a diferença entre o modelo simples e o da imobiliária.
| O que controlar | Onde isso vive na planilha | O que dá errado quando falta |
|---|---|---|
| Contratos ativos | Aba Contratos, uma linha por contrato | Ninguém sabe o valor vigente, o índice combinado nem quando o contrato termina |
| Recebimentos mês a mês | Aba Recebimentos, uma linha por contrato por mês | O atraso só é percebido quando o proprietário liga cobrando o repasse |
| Taxa de administração | Colunas de base e de valor da taxa, na aba Recebimentos | A receita da administração vira estimativa, e diferença de centavo vira desconfiança |
| Repasse ao proprietário | Colunas de descontos, valor, data e status do repasse | Repasse pago duas vezes, ou esquecido, sem ninguém conseguir provar o contrário |
| Reajustes e aniversário do contrato | Aba Reajustes, mais o alerta calculado na aba Contratos | Contrato passa doze meses sem reajuste e a perda não volta mais |
| Fechamento do mês e do ano | Aba Resumo | Sem número consolidado, prestação de contas e declaração viram garimpo manual |
Contratos: a base que alimenta todo o resto
A aba de contratos é o cadastro, e daqui até o fim desta seção a referência é o modelo da imobiliária, o mais completo dos três.
Cada linha guarda código do contrato, imóvel, proprietário, inquilino, início e fim, aluguel vigente, dia do vencimento, índice de reajuste, percentual da taxa de administração, quem paga condomínio e IPTU, garantia, situação e a data-base do reajuste.
Todo o resto da planilha bebe daqui. O lançamento do mês não redigita o valor do aluguel: ele busca o valor vigente pelo código do contrato, o que elimina a fonte número um de erro em planilha de locação, que é o mesmo dado digitado em dois lugares diferentes.
Vale conferir se o que está cadastrado bate com o que foi assinado. Índice de reajuste, prazo, garantia e responsabilidade por encargos são cláusulas do contrato de aluguel, e a planilha apenas repete o que o documento definiu.
Recebimentos: o previsto, o recebido e a diferença
Esta é a aba que você abre todo dia. Ela tem uma linha por contrato por mês de competência, com vencimento, valor previsto, valor recebido, data do recebimento e status.
O detalhe que muda tudo é separar previsto de recebido em colunas diferentes. Planilha com uma coluna só de valor não consegue mostrar inadimplência: ela mostra o que aconteceu, nunca o que deveria ter acontecido.
O status não é digitado, é calculado. Se o valor recebido cobre o previsto, aparece Recebido. Se entrou parte, Recebido parcial. Se não entrou nada e a data já passou, Atrasado, com a contagem de dias ao lado.
Repasse ao proprietário e taxa de administração
Repasse é o que sobra para o proprietário depois que a administradora retira a taxa e os valores que pagou por conta dele. Na planilha isso é uma conta de três partes: valor recebido, menos taxa de administração, menos descontos do repasse.
Os descontos do repasse têm coluna de descrição ao lado, e isso não é detalhe cosmético. O proprietário que recebe R$ 180 a menos num mês quer ler "condomínio de julho", não adivinhar.
Data e status do repasse fecham o ciclo. Enquanto a data estiver vazia e já houver dinheiro recebido, a linha fica como Pendente, e o resumo soma quanto de repasse está parado na conta da imobiliária.
Reajustes e aniversário do contrato
Reajuste esquecido é o prejuízo mais silencioso da locação: ninguém reclama, o dinheiro simplesmente não entra e não volta.
Por isso a data de aniversário não fica anotada num lembrete à parte. Ela é calculada a partir da data-base do contrato e vira um alerta na própria aba de contratos, visível quando falta um mês.
E o alerta não some sozinho: enquanto o reajuste não for aplicado e a data-base não for atualizada, a linha continua acusando o atraso, com a contagem de dias.
E cada reajuste aplicado vira uma linha de histórico: valor anterior, índice, percentual, valor novo e data da comunicação ao inquilino. Sem histórico, discussão de valor vira palavra contra palavra.
Baixe a planilha de controle de aluguel grátis: 3 modelos
São três arquivos prontos, cada um com uma aba de instruções na frente. A escolha é pelo caminho que o dinheiro faz até você, não pelo tamanho da carteira: quem recebe direto do inquilino não precisa das colunas de repasse, e quem administra imóvel de terceiro não sobrevive sem elas.
| Modelo | Para quem é | O que controla | O que ele não faz |
|---|---|---|---|
| Simples | Proprietário com um a cinco imóveis, que recebe o aluguel direto do inquilino | Contratos, recebimento mês a mês, atraso, alerta de reajuste e resumo do ano | Não tem taxa de administração, não tem repasse e não tem nem campo de proprietário |
| Da imobiliária | Quem administra imóvel de terceiro e presta contas ao proprietário | Tudo do simples, mais taxa de administração, repasse, histórico de reajustes e fechamento anual por proprietário | Não emite boleto, não concilia banco e não gera recibo em PDF |
| Fechamento do ano (DIMOB) | Quem intermedeia locação e precisa organizar o ano-calendário antes de declarar | Locador, locatário, endereço do imóvel, valor recebido em cada mês e sete conferências automáticas | Não gera o arquivo da declaração, não transmite nada e não substitui o programa da Receita nem o contador |
De um a cinco imóveis, recebimento direto do inquilino, sem taxa e sem repasse. Baixar o modelo simples
Taxa de administração, repasse ao proprietário, histórico de reajustes e fechamento anual. Baixar o modelo da imobiliária
Locador, locatário, valores mês a mês e sete conferências antes de declarar. Baixar o modelo do fechamento
Os três abrem no Excel, no LibreOffice e no Google Sheets, e nenhum depende de macro, complemento ou função exclusiva de um programa. As fórmulas usam apenas funções que existem em todos, justamente para o mesmo arquivo calcular igual em qualquer um deles.
Modelo simples: um a cinco imóveis, recebimento direto
Cinco abas: Instruções, Contratos, Recebimentos, Resumo e Listas. É o modelo de quem aluga o próprio imóvel e precisa saber quem pagou, quem não pagou e quando reajustar.
- Contratos: código, imóvel, inquilino, início, fim, aluguel vigente, dia do vencimento, índice de reajuste, data-base do reajuste, próximo reajuste, alerta de reajuste e observações. Próximo reajuste e alerta são calculados.
- Recebimentos: competência, código do contrato, imóvel, vencimento, aluguel previsto, encargos cobrados junto, ajuste, total previsto, valor recebido, data do recebimento, forma de recebimento, status, dias de atraso e observações. Imóvel, previsto, total, status e atraso são calculados.
- Resumo: os doze meses do ano de referência com lançamentos, previsto, recebido, em aberto, inadimplência e contratos em atraso, mais a linha de total do ano. O ano é trocado em uma célula só.
Ele não tem taxa de administração, não tem repasse e não tem nem campo de proprietário. É de propósito: cada coluna a mais é uma coluna que alguém preenche errado. Se você administra imóvel de terceiro, o seu é o próximo.
Modelo da imobiliária: taxa de administração e repasse
Seis abas, nesta ordem:
- Instruções: como usar, a legenda de cores e a lista do que não deve ser editado (as colunas cinza são fórmulas).
- Contratos: o cadastro. Uma linha por contrato ativo, com aluguel vigente, taxa de administração, índice, garantia e o alerta de reajuste calculado.
- Recebimentos: o dia a dia. Uma linha por contrato por mês, com previsto, recebido, status, dias de atraso, taxa de administração e repasse.
- Reajustes: o histórico. Cada reajuste aplicado com valor anterior, índice, percentual, valor novo e data da comunicação.
- Resumo: o fechamento. Mês a mês com previsto, recebido, inadimplência, taxa de administração e repasses, mais um bloco anual por proprietário.
- Listas: a fonte das listas suspensas (competências, índices, garantias, formas de recebimento, quem paga cada encargo e situação do contrato). É a aba que você ajusta uma vez e esquece.
É o modelo descrito no resto deste guia: o passo a passo do mês, a base de cálculo da taxa e o repasse ao proprietário saem todos daqui.
Modelo do fechamento do ano: organizar antes de declarar
Cinco abas: Instruções, Contratos, Valores por mês, Conferência e Listas. Ele existe para uma tarefa só, que é chegar em fevereiro com o ano inteiro conferido em vez de reconstruir tudo a partir de extrato bancário.
- Contratos: locador com tipo de pessoa e CPF ou CNPJ, locatário do mesmo jeito, endereço completo do imóvel (logradouro, número, complemento, bairro, cidade, UF e CEP), inscrição municipal do IPTU, início e fim. O documento acende em vermelho quando não tem 11 nem 14 dígitos.
- Valores por mês: uma linha por contrato, doze colunas de janeiro a dezembro com o valor recebido, total do ano, taxa de administração do ano e quantos meses tiveram recebimento. Total e contagem de meses são calculados.
- Conferência: sete checagens automáticas antes de declarar, mais o total recebido e o total de taxa no ano.
As sete checagens são contratos cadastrados, documento do locador com tamanho inválido, documento do locatário com tamanho inválido, contrato sem documento, contrato sem cidade ou UF, contrato lançado sem nenhum valor no ano e contrato cadastrado que não aparece na aba de valores.
Duas coisas precisam ficar claras sobre este modelo. A primeira é que ele organiza os dados e só: não gera o arquivo da declaração, não transmite nada e não substitui o programa da Receita Federal nem o seu contador.
A segunda é que vale o valor efetivamente recebido no mês, nunca o valor do contrato. Mês em que o inquilino não pagou fica zerado, mesmo com o contrato ativo e o aluguel em aberto.
Onde abrir o arquivo depois de baixar
Os quatro passos abaixo valem para qualquer um dos três modelos e evitam o retrabalho mais comum, que é descobrir uma semana depois que metade das fórmulas não veio junto.
- No Excel ou no LibreOffice, salve o arquivo numa pasta sincronizada com a nuvem e habilite a edição quando o programa perguntar. Controle guardado só na área de trabalho de um computador é um problema esperando acontecer.
- No Google Sheets, envie o arquivo para o Drive e abra com o Sheets. Se a equipe for usar junto, compartilhe com permissão de edição apenas para quem lança recebimento.
- Dê um nome com o ano, do tipo Controle de aluguéis 2026, e apague as linhas de exemplo, que estão marcadas como exemplo em todas as abas.
- Confira as colunas cinza depois de abrir. Coluna calculada que aparece vazia é fórmula perdida na importação, e o conserto é copiar a fórmula da primeira linha para baixo.
Excel ou Google Sheets: qual dos dois usar
Os dois dão conta da mesma estrutura. A escolha é menos sobre fórmula e mais sobre quantas pessoas mexem no arquivo.
Melhor quando mais de uma pessoa lança. Tem histórico de versões nativo, mostra quem editou cada célula e não gera cópias de nome parecido espalhadas por e-mail.
Melhor para quem trabalha sozinho e quer o arquivo no próprio computador, com tabelas dinâmicas e relatórios mais robustos. Exige disciplina de backup em nuvem.
A ordem certa de preencher no primeiro dia
A montagem inicial leva uma tarde numa carteira pequena. O roteiro vale igual para o modelo simples e para o da imobiliária, e a ordem importa, porque cada aba depende da anterior:
- Abra a aba Listas e ajuste o que for do seu jeito: índices usados, tipos de garantia e formas de recebimento.
- Cadastre os contratos ativos na aba Contratos, um por linha, com o aluguel que está valendo hoje, não o valor original do contrato.
- Preencha a data-base do reajuste de cada contrato: a data do último reajuste aplicado ou, se nunca houve nenhum, a data de assinatura.
- Confira a coluna de alerta de reajuste. Contrato que já passou do aniversário sem reajuste aparece logo de cara, e essa costuma ser a primeira surpresa.
- Lance na aba Recebimentos o mês corrente inteiro, com o previsto de cada contrato, inclusive os que ainda não venceram.
- Se quiser histórico, lance também os meses anteriores do ano. Dá trabalho uma vez e o resumo anual passa a valer alguma coisa.
- Abra a aba Resumo e confira se o total previsto do mês bate com a soma dos aluguéis dos contratos ativos. Se não bater, falta contrato ou sobra lançamento.
Como usar a planilha mês a mês
Controle de aluguel não quebra por falta de planilha. Quebra por falta de rotina: o arquivo existe, mas só é aberto quando alguém reclama.
O ciclo abaixo leva poucos minutos por dia e mantém o mês fechado sem correria. Ele é o do modelo da imobiliária; no simples é o mesmo ciclo, sem as etapas de taxa de administração e de repasse.
Início do mês: abrir a competência
No primeiro dia útil, duplique as linhas do mês anterior na aba Recebimentos e troque a competência. Os valores previstos se atualizam sozinhos a partir do cadastro do contrato.
Aproveite para olhar a coluna de alerta de reajuste na aba Contratos. O que estiver marcado precisa de cálculo e de aviso ao inquilino ainda neste mês, não na semana do vencimento.
Semana do vencimento: dar baixa no que entrou
Lançar recebimento é o único hábito que a planilha exige de verdade. Preencha valor recebido, data e forma de recebimento na linha do contrato.
O status, os dias de atraso, a taxa de administração e o repasse são calculados na hora. O status olha o valor recebido, não a data: linha que continua Em aberto depois do lançamento é sinal de valor digitado na competência errada.
Quando o pagamento não entra
Depois do vencimento, as linhas não pagas viram Atrasado sozinhas, com a contagem de dias ao lado. Filtrar essa coluna é a sua lista de cobrança do dia.
Pagamento parcial tem tratamento próprio: lance exatamente o que entrou. A planilha marca Recebido parcial e a diferença continua aparecendo no resumo como valor em aberto, que é o comportamento correto.
Registre a tentativa de cobrança na coluna de observações, com data. Quando o assunto virar notificação ou ação, esse histórico é a única memória que você vai ter.
Depois do repasse: fechar o mês
Feito o repasse, preencha a data na linha correspondente. O status muda para Repassado e o valor sai da conta de repasses pendentes do resumo.
No último dia útil, abra a aba Resumo e olhe quatro números: total previsto, total recebido, inadimplência do mês e repasses pendentes. Se os pendentes não estiverem zerados, existe proprietário esperando dinheiro.
Taxa de administração: como calcular e registrar
A taxa de administração é um percentual mensal sobre o aluguel, retido pela administradora enquanto o imóvel está sob sua gestão. A conta é simples: base de cálculo vezes o percentual do contrato. Daqui em diante, tudo o que aparecer sobre taxa e repasse vive só no modelo da imobiliária.
O que confunde não é a fórmula, é a base. Na planilha, a base da taxa é o aluguel do mês com os ajustes daquele mês, sem os encargos cobrados junto no boleto.
Condomínio e IPTU passam pela conta da imobiliária, mas não são receita dela nem serviço prestado. Cobrar taxa sobre eles infla a receita no papel e gera contestação do proprietário na primeira conferência.
A planilha também trabalha por regime de caixa: mês sem recebimento não gera taxa. Se o seu contrato de administração definir outra regra, essa é a única fórmula que precisa ser trocada, e a aba de instruções indica onde.
| Situação do mês | Como registrar na planilha | Efeito no repasse |
|---|---|---|
| Aluguel recebido integralmente | Valor recebido igual ao previsto, com a data do crédito | Repasse cheio e taxa calculada sobre o aluguel do mês |
| Primeiro mês proporcional | Lançar a diferença negativa na coluna de ajuste, com o motivo na coluna de observações | Taxa incide sobre o valor proporcional, não sobre o aluguel cheio |
| Inquilino pagou só uma parte | Lançar o valor que entrou de verdade | Repasse sobre o que entrou e saldo continua em aberto no resumo |
| Mês sem pagamento | Deixar o valor recebido zerado até o dinheiro entrar | Taxa zero e repasse zero, com a linha marcada como atrasada |
| Boleto com condomínio e IPTU | Encargos na coluna própria, nunca somados ao aluguel | Taxa não incide sobre encargos, e o valor pago a terceiros sai como desconto |
| Reparo pago pela administradora | Valor na coluna de descontos do repasse, com descrição | Repasse reduzido no mês, com a justificativa registrada |
A faixa de mercado e por que não existe percentual único
A faixa mais citada no mercado brasileiro de locação residencial fica entre 8% e 12% do aluguel, com casos abaixo disso em carteiras grandes e acima em pacotes que incluem mais serviço.
Trate isso como faixa, não como tabela. O percentual varia por cidade, por porte da carteira, por tipo de imóvel e principalmente pelo que está incluso: vistoria, cobrança ativa, atendimento de manutenção e garantia de repasse mudam o número.
Na planilha, o percentual é por contrato, não global. Isso resolve o caso real da carteira antiga com percentual diferente do praticado hoje, sem precisar de arquivo separado.
Os três erros mais comuns no registro da taxa
- Calcular sobre o valor total do boleto. Com condomínio e IPTU embutidos, a taxa infla, o repasse encolhe e o erro se repete todo mês até alguém conferir.
- Digitar o valor da taxa em vez de deixar a fórmula calcular. Funciona no mês em que foi digitado e envelhece no reajuste seguinte, quando o aluguel muda e o valor fixo continua ali.
- Não registrar o mês sem recebimento. Apagar a linha em vez de deixá-la zerada some com a inadimplência do resumo e some também com a evidência de que a cobrança existiu.
Reajuste: quando aplicar e por qual índice
O reajuste do aluguel acontece uma vez por ano, na data de aniversário do contrato. O intervalo mínimo de doze meses vem da regra geral de correção monetária, que anula cláusula de reajuste com periodicidade menor, e convive com o que dispõe a lei do inquilinato sobre a livre convenção do valor.
O índice é escolhido em contrato. Os mais usados são o IGP-M e o IPCA, seguidos do INPC e do IVAR, criado especificamente para aluguel residencial a partir de contratos reais de quatro capitais.
A escolha pesa no valor: em ano de IGP-M alto, o mesmo contrato corrigido por IPCA chega a um número bem diferente, e é por isso que o índice do reajuste de aluguel costuma ser o ponto mais negociado da renovação.
A planilha não decide por você: ela guarda o índice combinado em cada contrato para que o cálculo do ano seguinte use o mesmo.
O cálculo usa a variação acumulada do índice nos doze meses anteriores ao aniversário. Para chegar ao valor novo sem errar o período, a calculadora de reajuste de aluguel já traz os acumulados atualizados e devolve o valor final.
Como a planilha avisa antes do aniversário
O aviso funciona igual no modelo simples e no da imobiliária. O do fechamento do ano não tem reajuste nenhum, porque ele olha para trás, para o que já foi recebido.
Na aba Contratos, a coluna de próximo reajuste calcula sozinha o aniversário seguinte, somando doze meses à data-base. Ao lado, a coluna de alerta acende quando faltam trinta dias ou menos.
Se a data-base já passou de doze meses, o alerta muda de recado e passa a mostrar há quantos dias o reajuste está vencido. É esse aviso que aparece na primeira montagem da planilha.
Trinta dias é proposital: dá tempo de calcular, comunicar o inquilino e emitir o próximo boleto já com o valor novo. Aviso no dia do vencimento vira boleto errado ou reajuste perdido.
O que registrar depois de aplicar
No modelo da imobiliária, aplicado o reajuste, duas coisas acontecem, nesta ordem. Primeiro, uma linha nova na aba Reajustes com valor anterior, índice, percentual, valor novo e data em que o inquilino foi comunicado.
Depois, e obrigatoriamente depois, o aluguel vigente e a data-base do reajuste são atualizados na aba Contratos. Essa atualização é manual de propósito: ela é uma decisão, não um cálculo. No modelo simples, que não tem aba de histórico, é só esse segundo passo.
A partir dela, todos os lançamentos do mês seguinte já nascem com o valor novo e o alerta volta a contar doze meses do zero.
O que a planilha precisa entregar no fim do ano
O ano fecha com duas obrigações que dependem exatamente dos números lançados mês a mês, e é por isso que a aba Resumo tem um bloco anual por proprietário.
O proprietário pessoa física precisa do total recebido no ano para a declaração de imposto de renda. O bloco anual entrega esse número pronto, uma linha por proprietário, com a taxa de administração e o total repassado ao lado.
Do lado da imobiliária existe a DIMOB, a declaração anual em que a Receita Federal recebe as informações de intermediação e administração de imóveis, com entrega até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte.
É para essa virada que existe o terceiro modelo. Ele reúne locador, locatário, endereço do imóvel e o recebido de cada mês numa estrutura só, e tem uma aba de conferência que aponta documento com tamanho errado, contrato sem cidade e contrato sem nenhum valor lançado no ano.
Vale repetir o limite: nenhum dos três gera o arquivo da declaração, transmite qualquer coisa ou substitui o programa da Receita Federal e o contador. O que eles fazem é evitar o pior cenário, que é chegar em fevereiro e ter que reconstruir doze meses de recebimento a partir de extrato bancário e memória.
O passo a passo da declaração em si, com quem declara, o que entra em cada registro e os erros que geram malha, é assunto de um guia dedicado, publicado aqui em dezembro.
Quando a planilha de aluguéis deixa de dar conta
Toda planilha tem um teto, e o teto não aparece com aviso. Ele aparece como um mês em que alguma coisa não bate e ninguém consegue explicar por quê.
Não existe número mágico de contratos que sirva para todo mundo. O que existe são sinais, e a maioria das carteiras cruza vários deles ao mesmo tempo:
- Mais de uma pessoa lança no arquivo. Duas mãos na mesma planilha significam fórmula sobrescrita por valor digitado, e ninguém descobre no dia em que aconteceu.
- Você não consegue responder quem alterou aquela célula. O histórico de versões do Sheets ajuda a garimpar e o arquivo local do Excel não guarda nada, mas nos dois casos a resposta chega depois da discussão com o proprietário.
- O recibo e o demonstrativo de repasse são feitos à mão. Copiar valores para outro documento todo mês é trabalho repetido e mais uma chance de erro.
- A cobrança depende de alguém lembrar. A planilha mostra o atraso quando você abre; ela não avisa, não cobra e não registra a tentativa sozinha.
- O boleto é emitido fora e conciliado na mão. Cada baixa manual é uma digitação que pode divergir do banco.
- O arquivo vive em um computador só. Backup que depende de alguém lembrar de fazer não é backup.
| Limite da planilha | Como aparece no dia a dia | O que resolve |
|---|---|---|
| Fórmula editável | Alguém digita por cima de uma célula calculada e o repasse sai errado por meses | Campo calculado que o usuário não consegue sobrescrever |
| Sem trilha de auditoria | O valor mudou e ninguém sabe quem, quando nem por quê | Registro de quem alterou o quê, com data e hora |
| Sem documento automático | Recibo e demonstrativo de repasse montados à mão, um por proprietário | Emissão automática a partir do próprio lançamento |
| Sem aviso | Atraso e aniversário de contrato só aparecem para quem abre o arquivo | Alerta e cobrança disparados por data, sem depender de memória |
| Sem conciliação | Baixa manual de cada pagamento, com risco de divergência com o banco | Boleto e retorno bancário conciliados automaticamente |
| Acesso indistinto | Quem lança recebimento enxerga a carteira inteira e pode apagar linha | Permissão por perfil, com histórico do que foi excluído |
O que muda quando o controle sai da planilha
A troca não é por uma planilha melhor: é por outra categoria de ferramenta. Um sistema de gestão de aluguéis emite o boleto, concilia o pagamento, calcula o repasse, gera o demonstrativo do proprietário e guarda o histórico de quem fez cada alteração.
O ganho concreto não é o relatório bonito. É parar de depender de disciplina humana em tarefa repetitiva: o que a planilha exige que você lembre todo mês, o sistema executa por data.
Até lá, a planilha resolve, e resolve bem. Ela só precisa ser tratada pelo que é: um controle que funciona enquanto uma pessoa consegue segurar a operação inteira na cabeça.
Fontes e referências
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), artigos 17 e 18, sobre a livre convenção do valor do aluguel e da cláusula de reajuste.
- Lei nº 10.192/2001, artigo 2º, parágrafo 1º, que torna nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano.
- IGP-M e IVAR: índices calculados pela FGV. IPCA e INPC: índices calculados pelo IBGE.
- DIMOB (Receita Federal), declaração anual de informações sobre atividades imobiliárias, com entrega até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte.
Perguntas frequentes sobre controle de aluguel
Como fazer controle de aluguel no Excel?
Crie uma aba de contratos com uma linha por imóvel alugado e outra de recebimentos com uma linha por contrato por mês. Na aba de recebimentos, busque o valor do aluguel pelo código do contrato em vez de digitar de novo.
Depois monte três colunas calculadas: status do pagamento, taxa de administração e repasse ao proprietário. Com uma soma por mês numa aba de resumo, o controle está de pé. É exatamente essa estrutura que os modelos deste post já trazem prontos, e o modelo simples dispensa as duas últimas colunas.
O que é taxa de administração de aluguel?
É o percentual mensal sobre o valor do aluguel que a imobiliária retém enquanto administra o imóvel. Ela remunera a rotina da administração: cobrança, repasse, atendimento ao inquilino, acompanhamento de manutenção e controle do contrato.
A taxa sai do próprio aluguel, ou seja, reduz o valor que chega ao proprietário, e não é um valor cobrado a mais do inquilino. Ela é diferente da taxa de intermediação, cobrada uma única vez pela locação do imóvel.
Quanto cobrar de taxa de administração?
Não existe tabela oficial nem percentual único. A faixa observada no mercado brasileiro fica entre 8% e 12% do aluguel, e o ponto da faixa em que você entra depende do que está dentro do pacote.
Antes de anunciar um número, meça quanto tempo cada contrato consome por mês: vistoria, cobrança ativa e atendimento de manutenção sustentam a ponta de cima, e percentual baixo em carteira trabalhosa é prejuízo disfarçado de competitividade.
Como calcular reajuste de aluguel?
Multiplique o aluguel atual pela variação acumulada do índice do contrato nos doze meses anteriores ao aniversário. Um aluguel de R$ 2.000 com índice acumulado de 4% no período passa a R$ 2.080.
O cuidado está em usar o período certo, sempre os doze meses fechados antes da data de aniversário, e o índice que está escrito no contrato. Registrar o valor anterior, o percentual e a data da comunicação evita ter que refazer a conta no ano seguinte.
