Guia do reajuste de aluguel: como calcular com exemplo e calculadora, IGP-M ou IPCA qual escolher, o que a lei permite (sem teto percentual), reajuste x revisão e quando o inquilino pode contestar.
O reajuste de aluguel é a atualização anual do valor do aluguel pela inflação do período, feita com base no índice de preços definido no contrato (em geral o IGP-M ou o IPCA). A lei permite esse reajuste, mas com regras claras: ele só pode acontecer uma vez por ano e precisa seguir o índice combinado em contrato.
Um ponto que confunde quase todo mundo: a lei não fixa um percentual máximo de reajuste. Não existe um teto legal de 10%, 15% ou 20%. O que a lei define é a periodicidade (no mínimo anual) e a exigência de o índice estar previsto no contrato, e quem manda no tamanho do aumento é a inflação medida pelo índice escolhido.
Neste guia você vai entender o que é o reajuste do aluguel, como calcular passo a passo (com calculadora e exemplo), a diferença entre IGP-M e IPCA, o que a lei realmente permite e o que fazer quando o inquilino discorda do valor.
O que é o reajuste de aluguel e de quanto em quanto tempo ele pode acontecer
O reajuste do aluguel é a correção do valor do contrato para repor a perda do poder de compra causada pela inflação ao longo de doze meses.
Ele não é um lucro extra do proprietário: a ideia é que, depois de um ano, R$ 2.000 valham, em poder de compra, o mesmo que valiam no início do contrato. O reajuste apenas atualiza esse valor pela variação de um índice de preços.
A periodicidade é o ponto mais bem definido pela lei. Pela Lei 10.192/2001 (art. 2º, §1º), é nula de pleno direito qualquer cláusula que estabeleça reajuste com periodicidade inferior a um ano. Na prática, isso significa que:
- O aluguel só pode ser reajustado uma vez a cada doze meses, em regra na data de aniversário do contrato.
- Qualquer cláusula que tente reajustar de seis em seis meses, ou de forma disfarçada com efeito equivalente, não tem validade.
- O reajuste não é automático no sentido de "pode ser feito a qualquer momento": ele tem uma data certa, a cada ano.
Isso vale também para o primeiro reajuste de um contrato novo: numa primeira locação, não há reajuste antes de completar doze meses. O proprietário precisa esperar o contrato fechar um ano para aplicar a primeira correção.
Tentar reajustar aos seis ou aos nove meses, mesmo num contrato recém-assinado, esbarra na mesma regra de periodicidade mínima anual.
A base contratual da locação vem da lei do inquilinato (Lei 8.245/91). O art. 17 dessa lei diz que é livre a convenção do aluguel, mas veda que o valor seja estipulado em moeda estrangeira ou vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo.
Ou seja, o reajuste tem que seguir um índice de preços, nunca o dólar nem o mínimo.
Como calcular o reajuste do aluguel passo a passo
Calcular o reajuste de aluguel segue uma fórmula única e simples:
Novo aluguel = valor atual × (1 + índice acumulado dos últimos 12 meses)
O "índice acumulado dos últimos 12 meses" é a soma composta da variação do índice escolhido (IGP-M ou IPCA) nos doze meses anteriores ao mês do reajuste.
Esse número muda todo mês, porque a inflação muda todo mês, então ele precisa ser consultado na data do reajuste. O passo a passo é:
- Identifique o índice do contrato. Veja na cláusula de reajuste se o índice combinado foi o IGP-M, o IPCA ou outro.
- Descubra o acumulado de 12 meses desse índice no mês do reajuste. O IGP-M é divulgado pela FGV e o IPCA pelo IBGE.
- Aplique a fórmula. Multiplique o aluguel atual por (1 + percentual acumulado, em decimal).
Veja um exemplo numérico. Suponha um aluguel atual de R$ 2.000 e um índice acumulado de 12 meses de 4,5% (valor apenas ilustrativo, usado para mostrar a conta):
- Aluguel atual: R$ 2.000
- Índice acumulado em 12 meses: 4,5% (ou 0,045)
- Cálculo: R$ 2.000 × (1 + 0,045) = R$ 2.000 × 1,045
- Novo aluguel: R$ 2.090
O valor de R$ 90 é o reajuste, e R$ 2.090 passa a ser o novo aluguel pelos próximos doze meses. Importante: o percentual de 4,5% acima é só um exemplo didático. O índice real muda mês a mês, então use sempre o acumulado vigente na data do seu reajuste.
Para não fazer a conta na mão nem caçar o índice atualizado, use a calculadora abaixo: ela já puxa o índice vigente e devolve o novo valor na hora.
Calculadora de reajuste de aluguel
Sem caixa-preta: você vê a conta acontecer (valor atual × índice acumulado).
Buscando o índice acumulado no Banco Central...
Estimativa. Vale sempre o índice e a periodicidade definidos no seu contrato de locação. Pela Lei do Inquilinato, o reajuste é anual (a cada 12 meses, na data de aniversário do contrato). Buscamos o acumulado mais recente no Banco Central, mas você pode digitar o índice do mês de aniversário do seu contrato. Confira o número oficial e combine o reajuste com a outra parte antes de aplicar.
IGP-M ou IPCA: qual o melhor índice para reajustar o aluguel?
Não existe um índice "melhor" em termos absolutos para reajustar o aluguel: existe o índice que está escrito no seu contrato, e esse é o que vale.
A escolha entre IGP-M e IPCA é feita no momento da assinatura, por acordo entre as partes. O que dá para dizer é qual costuma ser mais vantajoso para cada lado, e por quê.
Os dois são índices de inflação, mas medem coisas diferentes e são calculados por instituições diferentes. Historicamente, o IGP-M tende a ser mais volátil, porque dá peso grande a preços no atacado, ao dólar e a commodities, que oscilam muito. Já o IPCA mede a inflação ao consumidor e tende a ser mais estável.
Em períodos de alta do dólar e das commodities, o IGP-M pode disparar bem acima do IPCA. Foi o que levou muitos contratos a migrarem para o IPCA depois de 2021 e 2022, quando o IGP-M acumulou variações muito altas.
Embora IGP-M e IPCA sejam os dois índices mais usados em contratos de locação, também existem outros, como o INPC (calculado pelo IBGE) e o IPC-Fipe. Por isso, vale sempre conferir qual índice está escrito no seu contrato, porque é ele que vai valer no reajuste.
| Característica | IGP-M | IPCA |
|---|---|---|
| Quem calcula | FGV (Fundação Getulio Vargas) | IBGE (índice oficial de inflação do país) |
| O que mede | Preços no atacado, construção e consumidor (peso forte do atacado) | Preços ao consumidor final (cesta de consumo das famílias) |
| Sensibilidade ao dólar e commodities | Alta (mais volátil) | Baixa (mais estável) |
| Tende a favorecer | O proprietário em períodos de alta do atacado/dólar | O inquilino, por ser mais previsível e estável |
| Uso histórico em aluguel | Foi o índice tradicional do mercado de locação | Ganhou espaço após os picos do IGP-M em 2021 e 2022 |
Na prática, a recomendação para o proprietário é olhar o histórico de volatilidade do índice antes de fechar o contrato, e para o inquilino é negociar, sempre que possível, um índice mais estável ou uma trava de reajuste.
Vale lembrar: depois de assinado, o índice só muda se as duas partes concordarem, conforme o art. 18 da lei do inquilinato, que permite às partes fixar, de comum acordo, novo valor e modificar a cláusula de reajuste.
Pode usar o IPCA para reajustar o aluguel?
Sim. O IPCA é plenamente válido como índice de reajuste de aluguel, desde que esteja previsto no contrato. Por ser o índice oficial de inflação do país e historicamente mais estável que o IGP-M, ele se tornou uma escolha comum em novos contratos.
O que não se pode é trocar o índice no meio do contrato sem acordo entre as partes.
Qual o reajuste de aluguel permitido por lei? Pode aumentar 20%?
A lei não estabelece um percentual máximo de reajuste de aluguel. Não existe um teto legal que diga "o aluguel não pode subir mais que X%".
Por isso, a resposta para "pode aumentar 20%?" ou "pode aumentar R$ 400?" depende inteiramente do índice contratado: se o índice acumulado em doze meses der 20%, o reajuste de 20% é legal; se der 4%, um aumento de 20% não está permitido como reajuste.
O que a lei realmente exige sobre reajuste do aluguel se resume a três pontos:
Pela Lei 10.192/2001, o reajuste só pode acontecer uma vez por ano, na data de aniversário do contrato.
O reajuste tem que seguir o índice combinado na cláusula, e não um valor inventado pelo proprietário.
Pelo art. 17 da lei do inquilinato, nada de vincular o aluguel ao dólar, à variação cambial ou ao salário mínimo.
Vale destacar uma consequência prática dessa exigência: se o contrato não traz nenhum índice de reajuste definido, o proprietário não pode simplesmente escolher um índice e aplicar por conta própria. Sem cláusula de reajuste válida, qualquer aumento depende de acordo entre as partes.
A saída é negociar e formalizar por escrito o índice e o novo valor, ou, persistindo o impasse, recorrer à via judicial. Por isso é importante conferir, já na assinatura, se a cláusula de reajuste indica claramente o índice (IGP-M, IPCA ou outro) e a data-base.
Então, quando alguém pergunta se "pode aumentar 20%", o ponto não é o tamanho do percentual em si, e sim a origem dele. Um reajuste é simplesmente a aplicação do índice.
Se o proprietário quer subir o aluguel acima do índice, isso não é reajuste, é uma proposta de novo valor, que só vale se o inquilino concordar (art. 18) ou, em último caso, por decisão judicial (a ação revisional, que veremos a seguir). Em regra, portanto, o reajuste anual fica limitado ao que o índice acumulado apontar, salvo acordo entre as partes para outro valor.
E se o índice ficar negativo (deflação)? O aluguel diminui?
Em alguns períodos o índice acumulado em doze meses pode ficar negativo, o que aconteceu, por exemplo, com o IGP-M em alguns meses recentes. Nesse caso, a conta de reajuste daria um valor menor que o aluguel atual, e o que acontece depende do que está no contrato.
Pela lógica da fórmula, um índice negativo levaria a uma redução do aluguel, e há contratos e entendimentos que aplicam essa correção para baixo. No entanto, muitos contratos preveem que, havendo índice negativo, o aluguel apenas não sobe, permanecendo igual, em vez de cair.
Ou seja: índice negativo não força automaticamente o aluguel a baixar em todo caso, mas também não autoriza o proprietário a ignorar a deflação e aplicar um aumento.
Se o seu contrato não deixa claro o que fazer com índice negativo, o caminho é conversar com o proprietário ou a imobiliária e formalizar o entendimento por escrito antes do vencimento do reajuste.
Reajuste e revisão do aluguel: a diferença e a ação revisional
É comum confundir reajuste com revisão, mas são coisas distintas, com regras diferentes:
Apenas repõe a inflação pelo índice do contrato, todo ano. É automático na data de aniversário e não depende de negociação.
Ajusta o aluguel ao preço de mercado quando ele ficou muito defasado, para cima ou para baixo, ao longo do tempo. Depende de acordo ou de ação judicial.
| Aspecto | Reajuste | Revisão (ação revisional) |
|---|---|---|
| Objetivo | Repor a inflação do período | Ajustar o aluguel ao preço de mercado |
| Quando ocorre | Uma vez por ano, na data de aniversário do contrato | Após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo |
| Base | Índice de preços previsto no contrato | Preço de mercado, avaliado judicialmente |
| Como é feito | Aplicação direta do índice | Acordo entre as partes ou ação judicial |
Quando não há acordo sobre o valor, entra a ação revisional. O art. 19 da lei do inquilinato prevê que, não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podem pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.
Repare em dois detalhes importantes:
- A revisional pode ser pedida tanto pelo proprietário (quando o aluguel ficou abaixo do mercado) quanto pelo inquilino (quando ficou acima do mercado).
- O prazo de três anos conta da vigência do contrato ou do último acordo de valor entre as partes, não do reajuste anual.
O inquilino é obrigado a aceitar o reajuste? Pode contestar?
O inquilino é obrigado a aceitar o reajuste anual quando ele apenas aplica o índice previsto no contrato, dentro da periodicidade legal.
Se o contrato diz que o reajuste é pelo IGP-M e o proprietário aplicou exatamente o IGP-M acumulado na data certa, esse reajuste é devido e o inquilino, em regra, deve pagá-lo. Nesse caso, não há o que contestar: é o cumprimento do que foi acordado.
A situação muda quando o reajuste é, na verdade, um reajuste abusivo, ou seja, quando ele não corresponde ao índice contratado. Aí o inquilino pode e deve questionar. São casos de aumento questionável:
- Aumento acima do índice: o proprietário aplica um percentual maior do que o índice acumulado realmente aponta.
- Reajuste antes de um ano: tentativa de reajustar com periodicidade inferior a doze meses, o que a lei considera nulo.
- Índice diferente do contrato: aplicação de um índice (ou um valor cheio) que não é o que está na cláusula de reajuste.
- Indexador proibido: reajuste vinculado ao dólar, à variação cambial ou ao salário mínimo.
Como o inquilino pode agir nesses casos:
- Conferir o contrato e o índice: comparar o valor cobrado com o que a fórmula (valor atual × índice acumulado) realmente daria.
- Conversar com o proprietário ou a imobiliária: muitas vezes é só um erro de cálculo, resolvido por acordo. O diálogo costuma ser o caminho mais rápido e barato.
- Buscar a via judicial: se o reajuste exigir um valor de mercado muito superior e já tiverem se passado três anos, cabe a ação revisional para ajustar o aluguel.
Vale lembrar que reajuste não se confunde com as garantias do aluguel (fiador, caução ou seguro fiança), que tratam de assegurar o pagamento, e não do valor em si.
Em qualquer impasse mais sério sobre reajuste, o ideal é buscar um acordo por escrito e, se necessário, a orientação de um advogado, porque cada contrato tem particularidades.
Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel
Como calcular o reajuste de aluguel?
Multiplique o aluguel atual por (1 + índice acumulado dos últimos 12 meses). Por exemplo, um aluguel de R$ 2.000 com índice acumulado de 4,5% fica em R$ 2.000 × 1,045 = R$ 2.090.
O percentual usado tem que ser o do índice (IGP-M ou IPCA) previsto no contrato, acumulado no mês do reajuste. Como esse número muda todo mês, vale usar uma calculadora de reajuste de aluguel que puxe o índice atualizado.
Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?
A lei não fixa um percentual máximo. O reajuste é, em regra, limitado ao índice de preços previsto no contrato, acumulado em doze meses. Se o índice der 5%, o reajuste é de 5%; se der 15%, é de 15%.
O que a lei exige é periodicidade mínima anual e que o índice esteja no contrato. Aumentos acima do índice só valem por acordo entre as partes ou por decisão judicial.
Pode aumentar o aluguel em 20%?
Como reajuste anual, só se o índice acumulado em doze meses realmente atingir 20%. Não existe um teto legal, mas também não existe liberdade para escolher o percentual: o reajuste segue o índice.
Se o proprietário quer um aumento acima do índice (independentemente de ser 20% ou outro valor), isso é uma proposta de novo valor, que depende da concordância do inquilino ou, após três anos, de ação revisional.
IGP-M ou IPCA: qual o melhor índice para reajuste?
Depende do que está no contrato e do interesse de cada lado. O IGP-M (calculado pela FGV) costuma ser mais volátil, com peso de atacado e dólar, e pode favorecer o proprietário em altas.
O IPCA (calculado pelo IBGE) é o índice oficial de inflação, mais estável, e tende a ser melhor para o inquilino pela previsibilidade. Muitos contratos migraram para o IPCA após os picos do IGP-M em 2021 e 2022.
Pode usar o IPCA para reajuste de aluguel?
Sim. O IPCA é válido como índice de reajuste de aluguel, desde que esteja previsto no contrato. Por ser o índice oficial de inflação e mais estável que o IGP-M, virou escolha comum em novos contratos. A troca do índice no meio do contrato, porém, só vale com acordo das duas partes.
O inquilino é obrigado a aceitar o reajuste?
Quando o reajuste apenas aplica o índice combinado, na data certa (uma vez por ano), o inquilino deve pagá-lo, pois é o cumprimento do contrato.
Já um reajuste acima do índice, antes de um ano, com índice diferente do contratado ou vinculado a indexador proibido pode ser contestado. O primeiro passo costuma ser conferir o cálculo e conversar com o proprietário ou a imobiliária.
O que diz a lei do inquilinato sobre reajuste?
A lei do inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece, no art. 17, que é livre a convenção do aluguel, vedando vinculá-lo a moeda estrangeira, à variação cambial ou ao salário mínimo.
O art. 18 permite às partes fixar, de comum acordo, novo valor e modificar a cláusula de reajuste. E o art. 19 prevê a revisão judicial após três anos, quando não há acordo. A periodicidade mínima anual vem da Lei 10.192/2001.
De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?
No mínimo a cada doze meses. A Lei 10.192/2001 (art. 2º, §1º) considera nula de pleno direito qualquer cláusula de reajuste ou correção monetária com periodicidade inferior a um ano. Por isso o reajuste do aluguel acontece, em regra, na data de aniversário do contrato, uma vez por ano.
Como calcular o IGP-M acumulado dos últimos 12 meses?
O acumulado de 12 meses não é a soma simples das variações mensais: é o resultado composto delas. Na prática, multiplica-se (1 + variação de cada mês, em decimal) ao longo dos doze meses e subtrai-se 1 no final.
Como o IGP-M é divulgado pela FGV e muda todo mês, o caminho mais seguro é consultar o acumulado já calculado na fonte oficial ou usar uma calculadora de reajuste que faça essa composição automaticamente.
O aluguel pode ser reajustado antes de completar um ano?
Não. O reajuste só pode ocorrer depois de doze meses, inclusive na primeira locação: num contrato novo, o primeiro reajuste só acontece quando o contrato completa um ano.
A Lei 10.192/2001 torna nula qualquer cláusula que estabeleça correção com periodicidade inferior a um ano, então tentar reajustar aos seis ou nove meses não tem validade.
Se o índice ficar negativo, o aluguel diminui?
Depende do contrato. Quando o índice acumulado em doze meses é negativo (deflação), a fórmula apontaria um valor menor, e há contratos que aplicam a redução. Outros preveem que, em caso de índice negativo, o aluguel apenas não sobe e permanece igual.
O que não vale é o proprietário ignorar a deflação e aplicar um aumento. Se o contrato não for claro, o ideal é acordar por escrito antes do reajuste.
Quando o inquilino pode pedir revisão do aluguel?
Pelo art. 19 da lei do inquilinato, não havendo acordo, o inquilino (assim como o proprietário) pode pedir a revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustá-lo ao preço de mercado.
É o caminho típico quando o aluguel ficou acima do praticado na região e o proprietário não aceita reduzir por acordo.
Fontes e referências
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), artigos 17 (livre convenção do aluguel e vedações), 18 (acordo entre as partes sobre valor e cláusula de reajuste) e 19 (revisão judicial após três anos).
- Lei nº 10.192/2001, artigo 2º, §1º, que torna nula a cláusula de reajuste ou correção monetária com periodicidade inferior a um ano.
- IGP-M: índice calculado pela FGV (Fundação Getulio Vargas). IPCA: índice oficial de inflação calculado pelo IBGE.
- Para fazer a conta com o índice atualizado, use a calculadora de reajuste de aluguel.
