Guia completo da Lei 8.245/91 organizado por jornada: quem vai alugar, quem já alugou, quem quer rescindir e quando o locador decide vender. Com tabela comparativa de garantias.
A Lei do Inquilinato 2026 segue sendo a mesma Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, com ajustes pontuais ao longo dos anos por decisões do STJ e jurisprudência consolidada. Em 2026, vários sites circulam a ideia de que houve uma "nova lei do aluguel", mas o texto base não sofreu reforma estrutural. O que muda, na prática, são índices de reajuste, entendimentos dos tribunais sobre rescisão e a forma como o mercado aplica as regras de garantia.
Este guia foi pensado de outra forma: em vez de listar artigo por artigo da lei do inquilinato atualizada, organizamos as informações por situação real. Você vai alugar pela primeira vez? Já está no contrato e quer renegociar? Pretende devolver o imóvel antes do prazo? Recebeu aviso de que o locador vai vender? Cada cenário tem artigos, prazos e direitos específicos que precisam ser conhecidos.
A proposta aqui é ser prático, sem juridiquês, e indicar onde checar cada informação na fonte primária. Se você procura uma referência direta da Lei 8.245/91 sobre direitos do inquilino 2026, comece pelo seu cenário abaixo.
O que é a Lei do Inquilinato e o que mudou em 2026
A lei do aluguel 2026 é formalmente a Lei 8.245/91, que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. Ela define três tipos principais de locação: residencial, não residencial (comercial, escritórios) e por temporada (até 90 dias). Cada modalidade tem regras próprias de prazo, rescisão e renovação.
Em 2026, as discussões mais relevantes giram em torno de três pontos:
- Reforma Tributária: a Emenda Constitucional 132/2023 passou a aplicar IBS e CBS sobre aluguel em determinadas situações, especialmente quando o locador atinge certo volume de imóveis ou receita. A regulamentação continua em transição e não altera a Lei 8.245/91 em si.
- Índices de reajuste: muitos contratos migraram do IGP-M para o IPCA ou INPC após a instabilidade do IGP-M nos últimos anos. A lei permite livre negociação do índice (art. 17 e 18).
- Jurisprudência do STJ: decisões recentes consolidam o entendimento sobre multa proporcional na rescisão antecipada, direito de preferência do inquilino e prazos para denúncia vazia.
Importante: a Lei 8.245/91 não foi revogada nem substituída. Quando você ler que existe "nova lei do inquilinato 2026", desconfie. As regras estruturais são as mesmas.
Cenário 1: você vai alugar um imóvel
Antes de assinar o contrato, você precisa entender dois pontos centrais da lei do inquilinato 2026: o prazo e a garantia.
Por que o prazo de 30 meses é tão citado
O art. 46 da Lei 8.245/91 estabelece que contratos residenciais com prazo determinado igual ou superior a 30 meses permitem ao locador retomar o imóvel ao final, sem precisar justificar (a chamada denúncia vazia). Se o contrato for menor que 30 meses, o locador só pode pedir o imóvel de volta nas hipóteses do art. 47 (uso próprio, parente, obras autorizadas etc.) e somente após cinco anos de locação continuada.
Por isso, a maior parte dos contratos do mercado é fechada em 30 meses: é o prazo que protege o locador da prorrogação automática indefinida.
As quatro garantias permitidas em lei
O art. 37 estabelece que só podem ser exigidas as garantias previstas em lei. São quatro, e o locador escolhe apenas uma:
| Garantia | Como funciona | Limite legal | Vantagem |
|---|---|---|---|
| Caução | Depósito em dinheiro, bens ou título | Máximo 3 meses de aluguel (art. 38) | Devolvida ao final corrigida |
| Fiador | Terceiro responde solidariamente | Pode exigir 1 ou 2 fiadores | Sem custo direto pro inquilino |
| Seguro-fiança | Seguradora cobre inadimplência | Custo médio 10% a 15% do aluguel anual | Dispensa fiador |
| Título de capitalização | Aplicação com banco/operadora | Equivalente a alguns meses de aluguel | Resgate parcial ao final |
Exigências que são ilegais
O art. 43 é claro: o locador não pode exigir mais de uma garantia para a mesma locação. Cobrar caução e fiador junto, por exemplo, configura contravenção. Também não se pode pedir cheques pré-datados em valor superior ao primeiro aluguel.
Cenário 2: você já está alugando
Durante a vigência do contrato, os pontos mais sensíveis são o reajuste anual, a responsabilidade por reparos e o direito de continuar morando quando o contrato vence sem distrato.
Quando e como o aluguel pode ser reajustado
O art. 17 permite as partes acordarem livremente o índice. Os mais comuns em 2026 são:
- IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) - calculado pelo IBGE, hoje é o índice mais usado em contratos novos.
- INPC - também do IBGE, parecido com IPCA mas focado em famílias de renda baixa.
- IGP-M - calculado pela FGV, perdeu espaço após picos de 30%+ em 2021.
O reajuste só pode ocorrer após 12 meses de vigência do contrato, e vale entender bem como calcular o reajuste do aluguel pelo índice correto. Se o reajuste pactuado ficar muito acima do mercado, o inquilino pode propor ação revisional após três anos do contrato ou do último acordo (art. 19).
Quem paga o que: reparos e taxas
Os arts. 22 e 23 dividem as responsabilidades:
- Locador (proprietário) paga: IPTU (salvo previsão contrária no contrato), seguro contra fogo, despesas extraordinárias de condomínio (obras de melhoria, troca de elevadores, pintura externa).
- Locatário (inquilino) paga: aluguel em dia, despesas ordinárias de condomínio (salários de funcionários, limpeza, conservação), água, luz, gás, pequenos reparos por uso comum.
Se o boleto do condomínio não discrimina o que é ordinário e extraordinário, o inquilino pode exigir a abertura da planilha. Cobrar valores de obra do inquilino é ilegal e pode ser questionado.
Prorrogação automática por prazo indeterminado
Se o contrato vence e ninguém se manifesta, ele se prorroga automaticamente por prazo indeterminado (art. 46, parágrafo 1). A partir daí, qualquer das partes pode pedir o fim com aviso prévio de 30 dias, sem multa. Quem acompanha vencimento, reajuste e pagamentos numa planilha para controlar os aluguéis chega nessa data sabendo o que quer fazer, em vez de ser pego de surpresa.
Cenário 3: você quer rescindir o contrato antes do prazo
Esta é uma das dúvidas mais comuns sobre direitos do inquilino 2026. A regra está no art. 4 da Lei 8.245/91 e na Súmula 214 do STJ.
A multa proporcional ao tempo restante
Se o inquilino devolve o imóvel antes do fim do prazo, paga a multa pactuada no contrato, reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido. A lei não fixa quantos aluguéis essa multa deve ter: ela fala em multa pactuada, ou seja, a que as partes escreveram no contrato. A cláusula mais comum no mercado residencial é a de 3 aluguéis, e é ela que o exemplo abaixo usa. Quando o contrato não prevê multa nenhuma, o valor é fixado judicialmente. A fórmula prática:
Multa = (multa cheia prevista no contrato x meses faltantes) / total de meses do contrato
Exemplo com a cláusula mais comum: contrato de 30 meses e multa cheia de 3 aluguéis. Se o inquilino sai no décimo mês (faltam 20), paga: (3 x 20) / 30 = 2 aluguéis. Se sai no vigésimo (faltam 10), paga 1 aluguel. O cálculo completo, com os casos em que a multa não é devida, está no guia sobre multa por quebra de contrato de aluguel.
Quando você pode sair sem multa
O parágrafo único do art. 4 isenta de multa o inquilino transferido por seu empregador (público ou privado) para outra cidade, desde que comunique por escrito ao locador com 30 dias de antecedência. É preciso comprovar a transferência.
Também não há multa se a rescisão ocorre após a prorrogação por prazo indeterminado (art. 46, parágrafo 2), bastando o aviso de 30 dias.
Distrato amigável: a melhor saída
Sempre que possível, negocie um distrato por escrito. Muitos locadores aceitam reduzir ou perdoar a multa se você indica um próximo inquilino ou facilita a desocupação. O distrato precisa ser assinado pelas duas partes e quitar formalmente o contrato.
Cenário 4: o locador quer vender o imóvel alugado
Este é o cenário menos coberto pelos guias genéricos de lei do inquilinato atualizada, e talvez o mais sensível. A lei protege o inquilino de duas formas: direito de preferência e respeito ao contrato.
Direito de preferência (arts. 27 a 34)
Antes de vender o imóvel a terceiro, o locador deve oferecer ao inquilino, nas mesmas condições que ofereceria ao mercado. A notificação precisa ser por escrito (judicial, extrajudicial ou comprovada por meio inequívoco) e conter:
- Preço e forma de pagamento
- Local e horário para conhecer documentação
- Demais condições do negócio
O inquilino tem 30 dias para se manifestar. Se ficar em silêncio ou recusar, o locador pode vender a terceiro nas mesmas condições ofertadas. Se vender por preço menor ou condições mais vantajosas, o inquilino pode requerer o imóvel para si por adjudicação (art. 33), no prazo de 6 meses do registro da escritura, desde que o contrato esteja averbado na matrícula com pelo menos 30 dias de antecedência.
O novo dono é obrigado a manter o contrato
O art. 8 estabelece que o adquirente pode denunciar o contrato com prazo de 90 dias, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula. Por isso a averbação do contrato em cartório é tão importante: é ela que garante ao inquilino seguir morando até o fim do prazo, mesmo que o imóvel troque de dono. Antes disso, vale entender o que não pode faltar num bom contrato de aluguel.
Resumo dos prazos quando o locador vende
| Situação | Prazo | Base legal |
|---|---|---|
| Inquilino responder a oferta | 30 dias | Art. 28 |
| Novo dono pedir o imóvel (sem averbação) | 90 dias | Art. 8 |
| Requerer adjudicação por venda em condições diferentes | 6 meses do registro | Art. 33 |
| Averbação do contrato em cartório | Pelo menos 30 dias antes da venda | Art. 8 |
O que acontece em caso de inadimplência
Se o inquilino atrasa o aluguel, o locador pode entrar com ação de despejo por falta de pagamento. O art. 59, parágrafo 1, V, da Lei 8.245/91 permite ao juiz conceder liminar de desocupação em 15 dias, desde que o locador apresente caução no valor de 3 aluguéis.
O inquilino tem o direito de purgar a mora uma vez (art. 62, II), pagando aluguel atrasado, multa, juros e honorários advocatícios em 15 dias da citação. Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.
Após a purga, o contrato segue normalmente. Se houver nova inadimplência no mesmo período, o despejo segue sem direito a nova purga.
Locação por temporada e não residencial
Além da residencial, a Lei 8.245/91 cobre duas modalidades específicas:
Temporada (arts. 48 a 50)
Locação de até 90 dias, em geral para turismo, tratamento de saúde, cursos ou obras. O locador pode receber o aluguel adiantado integralmente. Após o fim do prazo, se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, o contrato vira por prazo indeterminado.
Não residencial e comercial (arts. 51 a 57)
Inclui escritórios, lojas, galpões e consultórios. O grande diferencial é a ação renovatória (art. 51): se o contrato escrito tem prazo de pelo menos 5 anos, o ramo de atividade é o mesmo há pelo menos 3 anos e o inquilino está em dia, ele pode pedir judicialmente a renovação do contrato, mesmo contra a vontade do locador. A ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato.
Fontes e referências
- Lei 8.245/91 no Planalto - texto integral atualizado da Lei do Inquilinato.
- IBGE - IPCA e INPC - onde acompanhar mensalmente os índices oficiais de reajuste.
- Banco Central - inflação - meta e histórico para entender o cenário de reajustes.
- STJ - jurisprudência - decisões do Superior Tribunal de Justiça sobre rescisão, multa e despejo.
- Receita Federal - dúvidas sobre tributação de aluguel e Carnê-Leão.
- Secovi-SP - pesquisas mensais do mercado de locação e índices de mercado.
Pra imobiliária que administra dezenas ou centenas de contratos de locação, automatizar reajustes, vencimentos e renovações vira economia de tempo real. Vale comparar opções de plataforma para corretor de imóveis com módulo de locação completo.
Perguntas frequentes sobre a Lei do Inquilinato 2026
A Lei do Inquilinato mudou em 2026?
Não houve reforma estrutural. A Lei 8.245/91 continua sendo a referência. O que muda em 2026 são índices de reajuste, jurisprudência recente do STJ e impactos da Reforma Tributária sobre a tributação do aluguel, mas o texto da lei não foi alterado.
Qual o prazo mínimo de um contrato de aluguel?
Não há prazo mínimo previsto em lei. Contudo, contratos residenciais com pelo menos 30 meses permitem a chamada denúncia vazia ao final, o que torna esse prazo o padrão de mercado.
O locador pode aumentar o aluguel a qualquer momento?
Não. O reajuste só pode ocorrer após 12 meses do início do contrato ou do último reajuste, conforme o índice pactuado (art. 17 e 18). Aumento fora desse prazo só com acordo entre as partes.
Posso ser despejado sem motivo?
Depende. Em contratos residenciais com prazo de pelo menos 30 meses, sim, ao final do prazo (denúncia vazia, art. 46). Em prazos menores, o locador só pode pedir o imóvel nas hipóteses do art. 47 ou após 5 anos de locação continuada.
Quanto é a multa por sair antes do prazo?
Três aluguéis no máximo, reduzidos proporcionalmente ao tempo já cumprido (art. 4). Quem já cumpriu mais da metade do contrato paga, na prática, menos de 1,5 aluguel. Transferência de trabalho isenta da multa.
O fiador responde mesmo depois que o contrato vence?
Sim, se houver cláusula de prorrogação automática e o fiador não se exonerou. Para se exonerar, o fiador deve notificar o locador depois do fim do prazo determinado, e ainda responde por 120 dias após a notificação (art. 40, X).
O que é direito de preferência do inquilino?
É a obrigação do locador, antes de vender o imóvel a terceiros, oferecer ao inquilino nas mesmas condições (art. 27). O inquilino tem 30 dias para responder. Se não for respeitado e o contrato estiver averbado, o inquilino pode requerer o imóvel por adjudicação no prazo de 6 meses.
O novo dono pode me tirar do imóvel imediatamente?
Se o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel com cláusula de vigência em caso de alienação, não. Ele deve respeitar o prazo. Sem averbação, o novo dono pode denunciar com aviso de 90 dias (art. 8).
Posso negociar o índice de reajuste com o locador?
Sim, o art. 17 permite livre escolha entre índices oficiais. IPCA e INPC são os mais usados em 2026 por terem comportamento mais previsível que o IGP-M.
Como funciona o despejo por falta de pagamento?
O locador entra com ação judicial. Mediante caução de 3 aluguéis, o juiz pode conceder liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, parágrafo 1, V). O inquilino pode purgar a mora pagando tudo em 15 dias da citação, uma vez a cada 24 meses (art. 62).
