Como fazer a vistoria de imóvel de entrada e de saída: checklist cômodo a cômodo, foto que vale como prova, o que a Lei do Inquilinato exige, quem paga e o modelo de laudo em Word e PDF.
Vistoria de imóvel é a conferência documentada do estado de um imóvel, cômodo a cômodo, com fotos e a assinatura das partes. Na locação ela acontece duas vezes: na entrega das chaves (vistoria de entrada) e na devolução (vistoria de saída). O laudo de vistoria é o documento que registra o resultado.
Fazer bem é seguir um roteiro: checklist por cômodo, foto datada de cada defeito, leitura dos medidores, contagem das chaves e assinatura de locador e locatário. O custo é zero quando a própria imobiliária faz, e uma faixa de mercado quando se contrata uma empresa de vistoria.
Do lado da lei, a Lei do Inquilinato obriga o locador a descrever o estado do imóvel na entrega, se o inquilino pedir, e obriga o inquilino a devolver o imóvel como recebeu, descontado o desgaste normal. É desse par que sai toda a discussão sobre caução, reparo e contestação.
O que é a vistoria de imóvel e por que ela decide a devolução da caução
A vistoria de imóvel é a fotografia oficial do imóvel num dia específico, feita pra que ninguém dependa de memória quando o contrato terminar. O laudo vira anexo do contrato e passa a ser a referência de comparação: tudo o que a vistoria de saída encontrar diferente do laudo de entrada, e que não for desgaste normal, é reparo que pode ser cobrado do inquilino.
É por isso que ela decide a caução. A lei permite caução em dinheiro de até três meses de aluguel, depositada em poupança, e o que segura ou libera esse valor é a diferença entre os dois laudos. Sem laudo de entrada não há base pra reter nada; sem laudo de saída não há prova do dano.
Antes da entrega das chaves, com o imóvel vazio. É a única referência válida pra cobrar reparo depois.
Na devolução, com o imóvel desocupado e limpo. Compara item a item com o laudo de entrada.
Durante o contrato, com dia e hora combinados. Serve em contrato longo, reclamação de vizinho ou suspeita de dano.
O que a Lei do Inquilinato exige (e o que acontece sem laudo)
A Lei 8.245/91 não usa a palavra "laudo" e cita "vistoria" uma única vez. Mesmo assim, é a base de tudo, porque distribui as obrigações que o laudo comprova. Os três pontos que importam estão nos artigos 22 e 23.
- Art. 22, inciso V: o locador é obrigado a fornecer ao locatário, se ele pedir, "descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes". É o laudo de vistoria de entrada com outro nome.
- Art. 23, inciso III: o locatário é obrigado a "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". É a regra que separa dano de desgaste.
- Art. 23, inciso IX: o locatário deve permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por quem ele indicar, mediante combinação prévia de dia e hora. É o que autoriza a vistoria intermediária e proíbe a visita surpresa.
A lei não obriga ninguém a fazer vistoria, mas ela é o único jeito prático de provar as duas obrigações. Sem laudo, o roteiro é previsível: na saída, o proprietário aponta um piso riscado, o inquilino diz que já estava assim, e quem quer cobrar precisa provar. A cobrança raramente se sustenta e a caução volta inteira, mesmo com dano real. A cláusula que prende o laudo ao contrato está no guia de contrato de aluguel.
Checklist de vistoria cômodo a cômodo
O erro mais comum na vistoria de imóvel é ir sem roteiro e escrever "tudo em bom estado", que não diz o que "tudo" inclui. O checklist abaixo segue a ordem em que se anda pelo imóvel.
Antes de começar: imóvel vazio e limpo, água e luz ligadas, e no bolso trena, lanterna e testador de tomada.
Sala e quartos
Foto geral de cada parede e close em cada defeito, com a trena ao lado do furo ou do risco.
| Item | O que conferir |
|---|---|
| Piso e rodapé | Riscos, peças soltas ou trincadas, manchas, desnível |
| Paredes e pintura | Cor, furos, manchas, bolhas, mofo, marcas de móvel |
| Teto e forro | Infiltração, mancha, gesso trincado |
| Portas, janelas e vidros | Fecha e tranca, folga, trinco, vidro trincado, persiana |
| Tomadas, interruptores e luminárias | Todas com energia (testador), espelhos inteiros, lâmpadas acendem |
| Armários embutidos | Portas, dobradiças, prateleiras, fundo com umidade |
Cozinha e banheiros
Aqui o registro é em movimento: abra cada torneira, acione a descarga e ligue o chuveiro, filmando 5 segundos de cada.
| Item | O que conferir |
|---|---|
| Pia, bancada e gabinete | Trinca, lasca, silicone, sifão, fundo úmido |
| Torneiras e registros | Abre e fecha sem vazar, pressão, água quente |
| Louças | Vaso, caixa acoplada e lavatório: trinca, descarga, assento, vedação |
| Box, chuveiro e ralos | Vidro, roldana, chuveiro esquenta, ralo escoa |
| Azulejos e rejunte | Peças soltas ou trincadas, rejunte escuro ou faltando |
| Gás e exaustão | Mangueira dentro da validade (foto da data), registro, coifa |
Área externa e garagem
Foto panorâmica de cada área e teste do que tem motor ou água: portão automático, torneira do tanque, bomba da piscina.
| Item | O que conferir |
|---|---|
| Área de serviço | Tanque, torneira, ponto da máquina, varal |
| Varanda, quintal e jardim | Piso, ralo, grama, muro, churrasqueira, cobertura |
| Fachada e portão | Pintura, portão, campainha, interfone, numeração |
| Garagem | Portão manual ou automático, controles, piso, número da vaga |
Instalações: elétrica, hidráulica e gás
Foto do visor de cada medidor, legível, e do quadro de luz aberto. As leituras entram no laudo por escrito.
| Item | O que conferir |
|---|---|
| Quadro de luz | Disjuntores identificados, nenhum desarmado, DR funciona |
| Medidores de luz, água e gás | Número do medidor e leitura do dia; no botijão, peso e lacre |
| Caixa d'água e aquecedor | Tampa, boia, vazamento; aquecedor liga |
| Chaves e controles | Quantidade por tipo: entrada, portão, garagem, correio, controle remoto |
Imóvel mobiliado ganha um bloco a mais: cada móvel e eletrodoméstico com marca, estado e foto.
Como fotografar pra valer como prova
Foto de vistoria não é foto de anúncio. O objetivo é a foto responder, dois anos depois, à pergunta "isso já estava assim?". Isso muda o jeito de fotografar.
- Uma foto geral de cada cômodo, a partir de cada canto. Quatro por ambiente, pegando teto e piso, pra dar contexto ao close.
- Close em cada defeito, com referência de tamanho. Trena, moeda ou a própria mão ao lado do risco. Sem referência, um furo de 2 centímetros vira "buraco na parede".
- Sequência igual à do laudo. Fotografe na ordem do checklist e numere as fotos no documento ("foto 12"). Foto solta numa pasta não serve como prova.
- Data e hora na própria imagem. Os metadados do celular se perdem no envio por WhatsApp. Use app de câmera com carimbo de data, ou o app de vistoria.
- Vídeo curto onde a foto não basta. Torneira aberta, descarga, portão automático, chuveiro esquentando: 5 a 10 segundos resolvem.
- Luz acesa, cortina aberta, flash desligado. O flash apaga mancha e risco. Em cômodo escuro, lanterna rasante à parede revela o defeito.
Uma vistoria de apartamento de dois quartos costuma sair com 60 a 120 fotos. Guarde o conjunto com o contrato, em nuvem, e entregue uma cópia ao inquilino junto com o laudo.
Vistoria de entrada e de saída: como comparar e o que pode ser cobrado
A vistoria de saída não é uma vistoria nova: é a leitura do laudo de entrada, item por item, na frente do imóvel devolvido. Sem a de entrada na mão, quem cobra está improvisando.
- Agende com o inquilino e peça o imóvel vazio e limpo. Móvel dentro esconde piso e parede, e vira motivo de contestação.
- Percorra o laudo de entrada na ordem. Pra cada item, marque "igual", "desgaste normal" ou "dano", e fotografe do mesmo ângulo da foto de entrada.
- Liste os danos com orçamento. Reparo cobrável precisa de valor, e valor precisa de orçamento de quem vai executar. Dois orçamentos evitam a alegação de preço inflado.
- Entregue o laudo de saída ao inquilino e abra o prazo de contestação do contrato. Só depois disso a caução é acertada.
A linha entre o que pode ser cobrado e o que não pode é o inciso III do art. 23: o inquilino devolve no estado em que recebeu, "salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". A tabela mostra como a prática costuma enquadrar cada caso.
| Situação | Desgaste normal (não cobra) | Dano do inquilino (pode cobrar) |
|---|---|---|
| Pintura | Cor desbotada, marca leve de móvel depois de anos | Parede pintada de outra cor sem autorização, mancha por descuido, furos em excesso |
| Piso | Microrriscos de uso, brilho perdido | Peça trincada por impacto, piso queimado, carpete manchado |
| Furos na parede | Furos pequenos de quadro ou prateleira | Buracos de suporte de TV ou ar-condicionado deixados abertos |
| Hidráulica e elétrica | Vedação de torneira gasta, lâmpada queimada em contrato longo | Louça trincada, sifão quebrado, tomada arrancada, espelho quebrado |
| Limpeza e chaves | Poeira de mudança | Imóvel devolvido sujo; chave ou controle faltando (a troca de segredo pode ser cobrada) |
O tempo de contrato pesa (pintura nova marcada depois de seis meses é dano; depois de cinco anos é desgaste) e reforma autorizada por escrito não vira cobrança. Saída antes do prazo é assunto do guia de multa por quebra de contrato de aluguel.
Com fiador ou seguro fiança a lógica é a mesma: o laudo de saída fundamenta a cobrança, como mostra o comparativo entre fiador, caução e seguro fiança.
Quem paga a vistoria (locador, locatário ou imobiliária)
A Lei do Inquilinato não diz quem paga a vistoria de imóvel. No art. 22, inciso VII, ela atribui ao locador as taxas de administração e de intermediação, e é comum tratar a vistoria de entrada como parte desse serviço. O resto é contrato, e o mercado usa três arranjos.
A imobiliária faz entrada e saída com vistoriador próprio ou corretor treinado, sem cobrar à parte. O mais comum em quem administra a carteira.
Cada parte paga a vistoria que a protege. Precisa estar no contrato, com valor ou critério, senão a cobrança vira contestação.
Vistoriadora independente faz as duas, com laudo neutro. Comum em imóvel mobiliado, de alto padrão ou comercial.
Sobre valores: quando a vistoria é terceirizada, os levantamentos publicados em 2026 por plataformas de vistoria e marketplaces de orçamento apontam faixas de R$ 200 a R$ 400 por um apartamento de até 60 m² (o teto em capitais), R$ 500 a R$ 800 por uma casa de 150 m² e cerca de 30% a mais em imóvel mobiliado. São referências de mercado, não tabela oficial: o preço muda por cidade e metragem. E cobrar do inquilino uma vistoria que o contrato não previu não se sustenta.
Modelo de laudo de vistoria pra baixar (.docx e .pdf)
O modelo abaixo é o laudo de vistoria que uma imobiliária usa na entrada e na saída de um imóvel residencial. Está em Word, pra editar e colocar o logo, e em PDF, pra imprimir e preencher à mão.
Baixar o modelo de laudo em Word (.docx)
Baixar o modelo de laudo em PDF
O que ele contém, na ordem em que se preenche:
- Identificação: tipo de vistoria (entrada, saída ou intermediária), endereço, contrato, locador, locatário, quem vistoria, data e hora, e se o imóvel é mobiliado.
- Tabela cômodo a cômodo: item, estado (novo, bom, regular ou ruim), observação e número da foto, com as linhas já preenchidas de sala, quartos, cozinha, banheiro, área de serviço, área externa e garagem.
- Leituras dos medidores: água, energia e gás, com número do medidor e leitura do dia.
- Chaves e controles entregues: por tipo e quantidade.
- Observações e ressalvas do locatário: o espaço em que o inquilino registra no ato o que discorda.
- Assinaturas: locador ou imobiliária, locatário, vistoriador e testemunha, com data.
Três cuidados: anexe o laudo ao contrato, entregue uma via assinada ao inquilino no mesmo dia e guarde as fotos numeradas junto do arquivo.
Termo de visita e ficha de visita: os outros dois documentos do corretor
Quem procura vistoria de imóvel costuma esbarrar em dois documentos parecidos no nome e diferentes na função. Nenhum substitui o laudo de vistoria.
Assinado pelo interessado ao visitar um imóvel, registra que ele o conheceu por aquele corretor ou imobiliária. É a prova da intermediação: se o negócio fechar por outro caminho, é ele que sustenta a comissão.
Registro interno do corretor: quem visitou, o que achou, objeções, próximo passo. Não é assinada pelo cliente, vive no CRM e alimenta o follow-up.
O laudo de vistoria só nasce depois do contrato assinado, com o imóvel vazio, e trata do estado físico do imóvel.
App de vistoria ou papel: quando cada um
O laudo em papel ou em Word funciona, e é o que a maioria das imobiliárias pequenas usa. O problema é o volume: a partir de algumas vistorias por semana, digitar, organizar foto e colher assinatura custa mais do que a mensalidade de um app.
| Critério | Papel ou Word | App de vistoria |
|---|---|---|
| Custo | Zero, além do tempo | Mensalidade ou valor por laudo |
| Foto | Tirada no celular e organizada depois, à mão | Tirada dentro do laudo, numerada, com data e localização |
| Comparação entrada e saída | Manual, com os dois laudos lado a lado | O app abre a entrada como base e marca o que mudou |
| Assinatura e tempo | Presencial ou por PDF; a visita mais 1 a 2 horas de digitação | Eletrônica na hora; o laudo sai pronto no fim da visita |
| Quando vale | Poucas vistorias por mês, carteira pequena | Carteira em crescimento, imóvel mobiliado, mais de um vistoriador |
Com menos de cinco vistorias por mês, o modelo em Word deste post resolve; passou disso, o app padroniza e devolve o tempo. Nenhum app substitui o roteiro: quem vistoria mal no papel vistoria mal no aplicativo.
Na imobiliária que administra locação, a vistoria é uma peça de um ciclo maior (contrato, garantia, cobrança, repasse, manutenção), descrito no guia de administração de locação. As mudanças recentes da lei estão no guia da Lei do Inquilinato em 2026.
Quem cuida de dezenas de contratos costuma centralizar isso num sistema de gestão imobiliária que guarda contrato, laudo e fotos no mesmo lugar e avisa quando a vistoria de saída precisa ser agendada. É assim que a Imobisoft trabalha, e o modelo acima é o que a gente sugere pra quem começa no papel.
Perguntas frequentes sobre vistoria de imóvel
Quem paga a vistoria do imóvel?
Quem o contrato disser. A Lei do Inquilinato não define quem paga a vistoria; ela só atribui ao locador as taxas de administração e intermediação (art. 22, VII). Na prática, a de entrada costuma ser custo da imobiliária ou do locador, e a de saída fica com quem o contrato indicar.
Vistoria de imóvel é obrigatória?
Não existe artigo de lei que obrigue a vistoria em si. A Lei 8.245/91 obriga o locador a fornecer, se o inquilino pedir, a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega (art. 22, V) e obriga o inquilino a devolver o imóvel como recebeu, salvo desgaste normal (art. 23, III). Sem laudo, nenhuma das duas se prova.
O que deve constar no laudo de vistoria?
Identificação do imóvel e das partes, tipo e data da vistoria, a descrição de cada cômodo item por item com o estado de conservação, fotos numeradas, leituras de água, luz e gás, relação de chaves, espaço pra ressalvas do inquilino e assinaturas de locador, locatário e vistoriador.
Quanto tempo o inquilino tem para contestar a vistoria?
O prazo que estiver no contrato: a lei não fixa nenhum. Os contratos costumam dar de 3 a 10 dias, contados da entrega do laudo ou das chaves, pra o inquilino contestar por escrito. Sem cláusula de prazo, o laudo não vira definitivo sozinho: a discussão passa a depender das provas de cada lado.
Quem pode fazer a vistoria de imóvel para locação?
Qualquer pessoa preparada: o corretor, um funcionário da imobiliária, o próprio locador ou uma empresa de vistoria. A Lei do Inquilinato não exige profissional habilitado pra vistoria de locação. Avaliação, financiamento e perícia são outra coisa, e aí entra engenheiro, arquiteto ou perito.
