Contrato de compra e venda de imóvel: o guia completo

O que é o contrato de compra e venda de imóvel, cláusulas essenciais, arras e sinal, passo a passo, modelo comentado e por que assinar não transfere a propriedade.

O contrato de compra e venda de imóvel é o documento em que uma parte se compromete a transferir a propriedade de um imóvel e a outra a pagar o preço combinado em dinheiro. É o que o Código Civil define, no art. 481, como o acordo que dá origem ao negócio.

Aqui vai o ponto que confunde quase todo mundo, e que vale guardar desde já: assinar o contrato não te torna dono do imóvel. No Brasil, a propriedade só passa para o comprador depois do registro no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato cria a obrigação de transferir; quem transfere de fato é o registro.

Neste guia você vai entender o que é esse contrato, a diferença entre contrato, escritura e registro, as cláusulas que não podem faltar, o que são arras e sinal, os tipos de contrato (à vista, financiado e o arriscado contrato de gaveta), o passo a passo de como fazer, as regras do distrato e um modelo comentado cláusula a cláusula.

O que é o contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel é o acordo que formaliza a negociação entre quem vende e quem compra. Pelo art. 481 do Código Civil, por esse contrato um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro a pagar o preço em dinheiro.

Ele é um contrato bilateral (gera obrigações para os dois lados) e, pelo art. 482, torna-se obrigatório e perfeito desde que as partes acordem sobre o objeto (o imóvel) e o preço. Ou seja, a partir do momento em que vendedor e comprador concordam com o que está sendo vendido e por quanto, o negócio já vincula os dois.

Esse acordo pode aparecer com nomes diferentes na prática do mercado, e é bom não se perder neles:

Repare que o contrato é o começo da jornada, não o fim. Ele é a base de tudo, mas precisa ser seguido pela escritura (quando exigida) e, principalmente, pelo registro.

Contrato, escritura e registro: três coisas diferentes

Essa é a maior fonte de erro de quem compra imóvel pela primeira vez. Contrato, escritura e registro são três documentos distintos, com funções distintas, e pular qualquer um deles deixa o comprador em situação frágil.

De forma resumida: o contrato combina o negócio, a escritura formaliza a vontade em documento público e o registro é o único ato que efetivamente transfere a propriedade. O Código Civil é claro nisso. O art. 1.245 diz que a propriedade do imóvel se transfere entre vivos pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, e o parágrafo 1º reforça: enquanto não registrar, o vendedor continua sendo o dono.

Outro ponto importante é quando a escritura pública vira obrigatória. Pelo art. 108 do Código Civil, a escritura pública é essencial para a validade dos negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.

Na prática, isso significa que a maioria das compras de imóvel exige escritura pública. Abaixo desse valor, o contrato particular pode bastar como título, mas mesmo assim ele só transfere a propriedade depois de registrado.

Como esse é o ponto mais delicado de toda a compra, vale aprofundar lendo sobre a diferença entre escritura e registro e entender de uma vez por todas como funciona o registro de imóveis e a matrícula, que é onde a sua titularidade fica gravada.

Cláusulas essenciais do contrato de compra e venda

Um bom contrato de compra e venda de imóvel não é o mais longo, é o mais claro. Cada cláusula tem que fechar uma brecha e evitar discussão futura. Estas são as que não podem faltar:

Qualificação das partes

Nome completo, nacionalidade, profissão, estado civil, regime de bens, CPF (ou CNPJ) e endereço de comprador e vendedor. Estado civil e regime de bens importam porque, se o vendedor é casado, em muitos casos o cônjuge precisa concordar com a venda.

Qualificação errada ou incompleta é causa frequente de problema, podendo até levar à anulação do negócio.

Descrição completa do imóvel

O imóvel tem que ser identificado com precisão: endereço, número da matrícula, cartório onde está registrado, área, confrontações e a inscrição do IPTU. A descrição do contrato deve bater exatamente com a da matrícula. Divergência aqui trava o registro lá na frente.

Preço e forma de pagamento

Valor total, moeda (sempre em real), e o detalhamento de como o preço será pago: à vista, em parcelas, com entrada e financiamento, com uso de FGTS. Deve constar onde e quando cada valor é pago, e o que acontece em caso de atraso (juros e multa).

Arras ou sinal

O sinal pago no fechamento, geralmente uma parte da entrada, costuma ser tratado como arras. A cláusula precisa dizer o valor das arras e que tipo são (confirmatórias ou penitenciais, explicadas na próxima seção), porque isso muda totalmente o que acontece se alguém desistir.

Prazo e entrega da posse

Data da entrega das chaves e da transferência da posse. Até a entrega, em regra o vendedor responde pela conservação do imóvel e pelos encargos (IPTU, condomínio). Vale prever também o prazo para a escritura e o registro.

Cláusula de arrependimento

Define se alguma das partes pode desistir do negócio e o que paga por isso. Se o contrato não prevê arrependimento, em regra ele se torna obrigatório e ninguém pode simplesmente sair. Se prevê, as arras passam a funcionar como o preço da desistência.

Cláusula penal (multa)

A multa para quem descumprir o contrato. Ela dá previsibilidade: em vez de discutir prejuízo na Justiça, as partes já sabem quanto custa furar o combinado. Costuma ser um percentual sobre o valor do negócio.

Despesas, impostos e foro

Quem paga o quê. O art. 490 do Código Civil traz a regra padrão: salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam por conta do comprador, e as da tradição (entrega) por conta do vendedor. O ITBI também costuma ser do comprador. E o foro define em qual comarca eventuais conflitos serão resolvidos.

Sobre os custos do comprador, vale entender com antecedência o ITBI, o imposto de transmissão que incide na compra, além de reunir com calma todos os documentos necessários para comprar o imóvel. Os dois pesam no orçamento e no prazo.

Arras e sinal: o que são e o que acontece se alguém desistir

Arras (ou sinal) é o valor que uma parte entrega à outra para confirmar o negócio e garantir que ele será cumprido. É previsto nos arts. 417 a 420 do Código Civil. Apesar de parecer detalhe, é uma das cláusulas que mais geram disputa, porque define quanto se perde (ou se recupera) numa desistência.

Pelo art. 417, se o contrato for cumprido, as arras são devolvidas ou abatidas do preço (já que normalmente fazem parte do pagamento). O problema aparece quando alguém não cumpre. Aí entram os dois tipos de arras, que funcionam de formas bem diferentes:

A diferença prática é grande. Nas arras confirmatórias, a parte inocente pode, pelo art. 419, pedir indenização suplementar se provar prejuízo maior que o sinal (as arras valem como o mínimo). Já nas penitenciais, o art. 420 fecha a conta: perde-se ou devolve-se em dobro, sem direito a nada além disso.

Por isso a cláusula de arras tem que dizer claramente qual o tipo. Um sinal "genérico", sem definir se é confirmatório ou penitencial, é tratado como confirmatório, o que pode surpreender quem achava que poderia desistir só perdendo o valor dado.

Tipos de contrato: à vista, financiado e o contrato de gaveta

A forma de pagamento muda bastante a estrutura do contrato. Os três cenários mais comuns são:

Compra à vista

É o caminho mais simples e seguro. O comprador paga o valor combinado, lavra a escritura pública e registra o imóvel. Como não há banco no meio, o processo depende só das partes e dos cartórios, e tende a ser mais rápido.

Compra financiada

Quando há financiamento bancário, o próprio banco costuma usar o contrato como instrumento. Nesse modelo, é frequente o imóvel ficar em alienação fiduciária: o comprador usa e mora, mas a garantia fica com o banco até a quitação. O contrato de financiamento é levado a registro, e a propriedade plena vem com o fim das parcelas. Antes de assinar, vale conferir quanto você precisa ganhar para financiar o imóvel.

Contrato de gaveta: por que evitar

O contrato de gaveta é um acordo particular em que o comprador assume o imóvel (muitas vezes um imóvel ainda financiado) sem passar pelo banco nem pelo cartório. Fica, literalmente, "na gaveta". É barato e rápido, e é justamente por isso que atrai. Mas os riscos são altos:

• O comprador não vira dono. Sem registro, a propriedade continua no nome do vendedor perante a lei.
• O imóvel responde por dívidas do vendedor. Se ele tiver problemas judiciais ou fiscais, o imóvel "comprado" pode ser penhorado.
• O vendedor pode vender de novo ou se recusar a transferir, e o comprador fica só com um papel.
• Herança e falecimento do vendedor complicam tudo, porque o bem entra no inventário em nome dele.
• Bancos não reconhecem a troca informal de devedor num imóvel financiado, e a dívida segue no nome de quem assinou.

O contrato de gaveta até gera obrigações entre as partes, mas não dá segurança real ao comprador. Sempre que possível, o caminho é regularizar com escritura e registro, ou, no financiamento, fazer a cessão formal junto ao banco.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel passo a passo

Fazer o contrato com segurança é menos sobre "preencher um modelo" e mais sobre conferir cada detalhe antes de assinar. Um roteiro que funciona bem:

1. Confira a matrícula atualizada do imóvel. Peça a certidão de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Ela mostra quem é o dono real e se há hipoteca, penhora ou outro ônus. Esse é o documento-rei da compra.
2. Verifique os documentos das partes. Identidade, CPF, estado civil e, se casado, a anuência do cônjuge. Confira também certidões em nome do vendedor para evitar surpresas (dívidas que podem alcançar o imóvel).
3. Negocie e registre as condições por escrito. Preço, forma de pagamento, prazos, sinal (arras), data da posse e responsabilidades. Tudo que foi combinado verbalmente precisa virar cláusula.
4. Defina o sinal e o tipo de arras. Quanto, quando e se há direito de arrependimento. Deixe explícito para não virar briga depois.
5. Redija ou revise o contrato. O ideal é contar com um advogado ou um corretor de confiança. Modelos genéricos ajudam a entender, mas cada negócio tem particularidades.
6. Assine com testemunhas. Duas testemunhas reforçam a validade e ajudam em eventual cobrança judicial.
7. Lavre a escritura pública no cartório de notas, quando o valor exigir (acima de 30 salários mínimos), levando o contrato e os documentos.
8. Pague o ITBI e registre o imóvel. Com a escritura e o ITBI quitado, leve tudo ao Cartório de Registro de Imóveis. É o registro que finalmente coloca o imóvel no seu nome.

Repare que a assinatura do contrato é o passo 3 de 8, não o último. Quem para no contrato fica sem a propriedade.

Modelo de contrato de compra e venda comentado

Em vez de um arquivo genérico para baixar, vale mais entender o que cada parte de um contrato significa. Abaixo está a estrutura típica de um contrato de compra e venda de imóvel, comentada cláusula a cláusula, para você ler o seu com olhar crítico.

Cabeçalho e qualificação das partes

Abre identificando vendedor e comprador com nome, CPF, estado civil, regime de bens e endereço. Comentário: confira se os dados batem com os documentos e se, no caso de pessoa casada, o cônjuge aparece dando anuência. Erro aqui é o que mais anula contrato.

Objeto (o imóvel)

Descreve o imóvel: endereço, matrícula, cartório, área e inscrição de IPTU. Comentário: compare palavra por palavra com a certidão de matrícula. Se houver diferença de área ou de descrição, resolva antes de assinar, porque o cartório pode recusar o registro.

Preço e forma de pagamento

Traz o valor total e como ele será pago (à vista, parcelado, com financiamento ou FGTS), com datas e local de pagamento. Comentário: exija que cada valor e cada data estejam escritos. "Combinamos depois" não protege ninguém.

Arras ou sinal

Define o sinal e o tipo de arras. Comentário: verifique se está escrito se são confirmatórias ou penitenciais. Sem isso, presume-se confirmatória, e o desistente perde o sinal sem ter o direito de simplesmente "arrepender".

Prazo, posse e entrega

Estabelece quando as chaves são entregues e quando a posse é transferida. Comentário: confira quem paga IPTU e condomínio até a entrega (em regra, o vendedor) e quais são as consequências de atraso.

Obrigações e responsabilidades

Lista o que cada parte se compromete a fazer (entregar documentos, quitar dívidas, assinar a escritura). Comentário: o vendedor deve garantir que o imóvel está livre de ônus e dívidas; peça que isso esteja expresso.

Cláusula penal e arrependimento

Fixa a multa por descumprimento e se há direito de desistir. Comentário: entenda quanto custa furar o contrato dos dois lados. Uma multa só contra o comprador, e nada contra o vendedor, é um sinal de desequilíbrio.

Foro e assinaturas

Indica a comarca para resolver conflitos e fecha com as assinaturas das partes e de duas testemunhas. Comentário: assine apenas a versão final, sem espaços em branco, e fique com uma via assinada.

Esse esqueleto cobre o essencial, mas não substitui orientação profissional. Cada compra tem riscos próprios, e um advogado especializado em direito imobiliário enxerga o que um modelo pronto não prevê.

Distrato: desfazendo o contrato de compra e venda

Distrato é o documento que desfaz, de comum acordo, um contrato já assinado. Ele encerra as obrigações, define a devolução de valores e organiza as responsabilidades de cada lado. Pode acontecer por acordo entre as partes ou pela desistência de uma delas.

Quando o negócio envolve imóvel comprado direto da construtora, na planta ou em loteamento, entra em cena a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Ela foi criada justamente para dar regra clara ao que a construtora pode reter quando o comprador desiste.

Os pontos centrais da Lei do Distrato, para esses casos de incorporação e loteamento:

• Na incorporação sem patrimônio de afetação, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos pelo comprador desistente, a título de multa e despesas (art. 67-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018).
• Em imóveis sob o regime de patrimônio de afetação (que separa o patrimônio da obra do da construtora), a retenção pode chegar a até 50% dos valores pagos.
• O comprador que desiste também pode responder por encargos como IPTU, condomínio e um valor pela fruição (uso) do imóvel enquanto esteve com ele.
• A devolução do que sobrar tem prazos definidos em lei: em regra até 180 dias do desfazimento, ou até 30 dias após a expedição do "habite-se" no caso de patrimônio de afetação.

Atenção a um detalhe que costuma passar batido: a Lei do Distrato trata de imóveis comprados da incorporadora ou loteadora. Numa compra comum entre particulares (uma pessoa vendendo para outra), o desfazimento segue o que o contrato combinou e as regras gerais do Código Civil, incluindo as arras.

E quando há relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor entra em diálogo com a Lei do Distrato e tende a puxar a retenção para um patamar menor. A jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543 e julgados posteriores) costuma admitir retenção na faixa de 10% a 25% dos valores pagos, fora a taxa de fruição. Como cada caso varia e o STJ ainda calibra como CDC e Lei 13.786/2018 convivem, vale conferir a situação concreta com um advogado.

Perguntas frequentes sobre contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda transfere a propriedade do imóvel?

Não. O contrato cria a obrigação de transferir e gera direitos entre comprador e vendedor, mas, pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade só passa para o comprador com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Enquanto não houver registro, o vendedor continua sendo o dono legal, mesmo que o comprador já tenha pago e esteja com as chaves.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

Em resumo: confira a matrícula atualizada e os documentos das partes, negocie e coloque por escrito preço, pagamento, prazos e sinal, defina o tipo de arras, redija (de preferência com apoio profissional), assine com duas testemunhas e siga para a escritura e o registro.

A assinatura do contrato é só uma etapa. A compra só se completa com o registro do imóvel no seu nome.

O contrato de compra e venda precisa ser registrado em cartório?

O contrato particular tem validade entre as partes mesmo sem registro, servindo como prova do acordo. Mas, para transferir a propriedade, é preciso o registro no Cartório de Registro de Imóveis, em geral precedido da escritura pública.

Registrar a promessa de compra e venda na matrícula também é recomendável, porque dá ao comprador segurança contra terceiros enquanto o negócio não se conclui.

Precisa de escritura pública no contrato de compra e venda?

Depende do valor. Pelo art. 108 do Código Civil, a escritura pública é essencial para a validade de negócios sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país. Acima desse valor, ela é obrigatória.

Abaixo, o contrato particular pode servir de título, mas, em qualquer caso, é o registro que transfere a propriedade.

O que são arras ou sinal no contrato?

Arras (ou sinal) é o valor entregue por uma parte à outra para confirmar o negócio. Se o contrato é cumprido, as arras viram parte do pagamento. Se quem deu o sinal desiste, perde o valor; se quem recebeu desiste, devolve o sinal mais o equivalente.

Quando o contrato prevê direito de arrependimento, as arras são penitenciais e funcionam como o preço da desistência, sem indenização extra (art. 420).

Quem paga as despesas de escritura e registro?

Pela regra do art. 490 do Código Civil, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam por conta do comprador, e as da entrega por conta do vendedor. O ITBI também costuma ser pago pelo comprador.

As partes podem combinar de outra forma no contrato, por isso vale deixar esse ponto escrito para evitar discussão.

O que é contrato de gaveta e quais os riscos?

Contrato de gaveta é um acordo particular em que o comprador assume o imóvel sem registro e, no caso de imóvel financiado, sem passar pelo banco. O comprador não vira dono legal, o imóvel pode responder por dívidas do vendedor, e a transferência pode nunca acontecer.

É um caminho arriscado. O ideal é regularizar com escritura e registro ou fazer a cessão formal do financiamento junto ao banco.

Posso desistir depois de assinar o contrato de compra e venda?

Depende do que o contrato prevê. Se não há cláusula de arrependimento, o contrato em regra é obrigatório e a desistência implica multa e perda do sinal (arras confirmatórias).

Se há direito de arrependimento (arras penitenciais), é possível desistir perdendo o sinal, ou devolvendo em dobro se quem desiste foi quem recebeu o valor. Em compras de imóvel na planta, ainda valem as regras da Lei do Distrato.

O que é o distrato de compra e venda?

É o documento que desfaz, de comum acordo, um contrato já assinado, encerrando as obrigações e definindo a devolução de valores. Em imóveis comprados de construtora (na planta) ou em loteamento, a Lei 13.786/2018 disciplina o quanto pode ser retido pela empresa.

O contrato de compra e venda tem validade sem reconhecer firma?

Sim, o contrato vale entre as partes mesmo sem firma reconhecida, pois a validade vem da vontade das partes sobre objeto e preço (art. 482). Reconhecer firma e ter testemunhas, porém, fortalece a prova e ajuda em eventual cobrança judicial.

Para transferir o imóvel, no entanto, o que conta é a escritura (quando exigida) e o registro, não o reconhecimento de firma.

Fontes

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), texto oficial consolidado da Câmara dos Deputados: art. 481 (definição de compra e venda), art. 482 (contrato obrigatório e perfeito), art. 490 (despesas de escritura e registro), art. 108 (escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos), arts. 417 a 420 (arras ou sinal, com a nova redação do art. 418 dada pela Lei nº 14.905/2024) e art. 1.245 (transferência de propriedade pelo registro).
• Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato): incluiu o art. 67-A na Lei nº 4.591/64, fixando a retenção em até 25% dos valores pagos na incorporação sem patrimônio de afetação e em até 50% com patrimônio de afetação, além dos prazos de devolução.
• Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) e Súmula 543 do STJ: proteção do comprador consumidor em distratos, com restituição das parcelas e limites de retenção fixados pela jurisprudência (faixa de 10% a 25%).

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado. Para o seu caso específico, procure um profissional de confiança ou o cartório de registro de imóveis competente.