O que é registro de imóveis e matrícula, a diferença para escritura e averbação, quanto custa (varia por estado) e como tirar a matrícula atualizada online.
O registro de imóveis é o ato, feito em cartório, que transfere oficialmente a propriedade de um imóvel e o coloca no seu nome perante a lei. A matrícula do imóvel é a identidade desse imóvel: um documento único, com número próprio, que guarda toda a sua história (quem foi dono, financiamentos, penhoras, construções). No Brasil vale uma regra simples e dura: só é dono quem registra, e é na matrícula que esse registro fica gravado.
Neste guia você vai entender a diferença entre escritura, matrícula, registro e averbação, aprender a ler uma matrícula linha a linha, ver o passo a passo para tirar a matrícula atualizada pela internet e descobrir quanto custa (sabendo de antemão que o valor varia por estado).
O que é o registro de imóveis
O registro de imóveis é o serviço oficial, prestado por um cartório (formalmente, o Ofício ou Serventia de Registro de Imóveis), responsável por dar publicidade e segurança jurídica a tudo que acontece com um imóvel. É nele que a propriedade efetivamente muda de mãos.
Assinar a escritura no Tabelionato de Notas formaliza o negócio, mas a propriedade só se transfere quando o título é levado a registro no Ofício de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Enquanto isso não acontece, para a lei o dono ainda é quem consta no registro.
Cada cartório de registro de imóveis atende uma circunscrição, ou seja, uma área geográfica definida. O imóvel é registrado sempre no cartório da região onde ele fica, não onde mora o comprador.
O que é a matrícula do imóvel
A matrícula do imóvel é a identidade do imóvel. É um documento único, com um número próprio, que descreve o bem (localização, medidas, confrontações) e guarda todo o seu histórico: quem foram os donos, financiamentos, penhoras, divisões, mudanças de área e por aí vai.
A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, art. 176) determina que cada imóvel tenha matrícula própria, aberta no momento do primeiro registro ou averbação. É o chamado princípio da unitariedade: um imóvel, uma matrícula. Dois terrenos vizinhos têm matrículas diferentes; se forem unificados, abre-se uma nova matrícula para o conjunto.
Pense na matrícula como o prontuário do imóvel: tudo de relevante que acontece com ele é anotado ali, em ordem cronológica, com um número de ordem que nunca se repete.
Matrícula, registro, averbação e escritura: a diferença final
Esses quatro termos andam juntos e por isso se misturam na cabeça das pessoas. A tabela abaixo coloca cada um no seu lugar:
| Termo | Onde se faz | O que é | O que NÃO é |
|---|---|---|---|
| Escritura | Tabelionato de Notas | Documento público que formaliza o acordo de compra e venda | Não transfere a propriedade sozinha |
| Matrícula | Registro de Imóveis | A identidade e o histórico completo do imóvel | Não é a escritura nem um ato isolado |
| Registro | Registro de Imóveis | O ato que efetiva a transferência de propriedade e de direitos reais | Não acontece de forma automática após a escritura |
| Averbação | Registro de Imóveis | Anotação de mudanças no imóvel ou nas pessoas (construção, divórcio, hipoteca quitada) | Não transfere propriedade |
Se a sua dúvida é especificamente sobre os dois primeiros passos da compra, vale a leitura do nosso guia sobre a diferença entre a escritura e o registro do imóvel, que detalha os custos e a base legal dessa etapa.
O que entra na matrícula: registro x averbação
Dentro da matrícula, os atos se dividem em dois tipos, conforme o art. 167 da Lei 6.015/1973:
- Registro: atos que criam, transferem ou extinguem direitos sobre o imóvel. Exemplos: compra e venda, doação, hipoteca, penhora, usufruto, compromisso de compra e venda quitado.
- Averbação: anotações que alteram alguma informação já existente, sem mudar a propriedade. Exemplos: construção ou demolição (habite-se), mudança de nome por casamento ou divórcio, cancelamento de hipoteca já paga, alteração do nome da rua.
Na prática: quando você quita o financiamento, precisa averbar a baixa da hipoteca para que a matrícula fique limpa. Quando constrói uma casa no terreno, averba a construção. São passos que muita gente esquece e que voltam a aparecer depois, justamente na hora de vender.
Como ler a matrícula do imóvel linha a linha
A matrícula parece complicada, mas segue sempre a mesma lógica. Ela é dividida em partes, e cada anotação recebe um código com a data. Saber ler isso é o que separa quem fecha um bom negócio de quem leva uma surpresa depois.
A estrutura básica é esta:
- Cabeçalho e descrição: o número da matrícula, a localização, as medidas e as confrontações do imóvel (com quem ele faz divisa).
- Registros (R-1, R-2, R-3...): os atos que mudam a propriedade ou criam direitos. O R-1 costuma ser a abertura ou a primeira transmissão; os seguintes numeram cada novo ato (venda, hipoteca, alienação fiduciária do financiamento).
- Averbações (Av-1, Av-2...): as mudanças que não transferem o imóvel, como a construção averbada, a quitação de uma hipoteca, a mudança de estado civil ou a alteração do nome da rua.
Antes de fechar negócio, leia a matrícula de cima para baixo e confira os pontos da tabela:
| O que olhar | Onde aparece | Por que importa |
|---|---|---|
| Quem é o dono atual | Último registro (R) de transmissão | Confirma se quem vende é mesmo o proprietário |
| Hipoteca ou alienação fiduciária | Registros (R) de garantia | Imóvel financiado e não quitado pode ter restrição |
| Penhora ou indisponibilidade | Registros e averbações | Imóvel penhorado pode estar bloqueado para venda |
| Construção averbada (habite-se) | Averbações (Av) | Imóvel só com terreno no papel pode ter casa não regularizada |
| Cancelamentos | Averbações (Av) | Mostra se uma hipoteca antiga já foi baixada |
Se algum registro recente não bate com o que o vendedor diz, vale parar e investigar antes de assinar qualquer coisa.
Como tirar a matrícula atualizada do imóvel
A matrícula atualizada (também chamada de certidão de matrícula ou certidão de inteiro teor) é o documento que mostra a situação do imóvel hoje, com todos os registros e averbações até a data. É ela que o cartório de notas, o banco e o comprador pedem em uma transação. Há dois caminhos para consegui-la.
Presencial, no cartório
Você vai ao Ofício de Registro de Imóveis da região do imóvel, informa o número da matrícula (ou o endereço, para que localizem) e solicita a certidão. Por lei, o cartório tem até cinco dias para entregar a certidão (Lei 6.015/1973, art. 19). E vale saber: qualquer pessoa pode pedir a certidão de qualquer imóvel, sem precisar justificar o motivo.
Online, pelo RI Digital (ONR)
Desde a chegada do registro eletrônico, dá para pedir a matrícula atualizada pela internet, sem ir ao balcão. O caminho oficial é o portal RI Digital, operado pelo ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis). O passo a passo costuma ser:
- Acesse o portal oficial (ridigital.org.br) e crie uma conta com os seus dados.
- Localize o cartório responsável pelo imóvel. O mapa de cartórios (mapa.onr.org.br) ajuda a achar a serventia certa pela cidade.
- Informe o número da matrícula ou faça a pesquisa de bens por CPF/CNPJ para descobrir os imóveis em nome de uma pessoa.
- Pague os emolumentos (o sistema funciona com créditos ou pagamento direto).
- Receba a certidão em PDF, assinada eletronicamente, com a mesma validade jurídica da emitida no balcão.
Registro eletrônico: o que é o ONR e o que mudou
O registro de imóveis está cada vez mais digital, e duas leis explicam essa mudança:
- Lei 13.465/2017: criou o ONR, o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, que conecta os cartórios de todo o país em uma plataforma única.
- Lei 14.382/2022: instituiu o SERP (Sistema Eletrônico dos Registros Públicos) e padronizou serviços como a certidão e o protocolo eletrônicos, com as regras detalhadas no Provimento 149/2023 do CNJ.
Um ponto importante para não se confundir: o ONR não substitui o cartório. Ele é a porta de entrada digital. Quem efetivamente registra o título e emite a certidão continua sendo o Ofício de Registro de Imóveis da região onde o imóvel fica.
Cópia simples ou certidão: cuidado para não pegar o documento errado
Aqui mora um erro caro. Existe diferença entre só visualizar a matrícula e ter a certidão com validade jurídica:
- Visualização ou cópia simples: serve para conferir informações, mas não tem valor para transações.
- Certidão de matrícula atualizada: é o documento oficial, assinado pelo cartório (em papel ou eletronicamente), aceito por bancos, tabelionatos e na Justiça.
E atenção ao prazo: a certidão de matrícula tem validade curta, em geral de 30 dias. Para uma escritura ou um financiamento, ela precisa estar dentro desse prazo. Tirar com muita antecedência costuma significar tirar de novo.
Quanto custa o registro de imóveis e a matrícula
Não existe um valor nacional. Os custos do cartório (chamados de emolumentos) são fixados por lei de cada estado e variam conforme o valor do imóvel, em faixas. Um imóvel de R$ 300 mil paga um valor; um de R$ 1 milhão paga outro, e o mesmo imóvel custa diferente em São Paulo, no Rio ou em Goiás.
De forma geral, em uma compra você lida com três tipos de custo, que não se confundem:
| Custo | Cobrado por | Calculado sobre |
|---|---|---|
| ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) | Prefeitura da cidade | Percentual sobre o valor do imóvel |
| Emolumentos do registro | Cartório de Registro de Imóveis | Tabela por faixa de valor, definida em lei estadual |
| Certidão de matrícula atualizada | Cartório de Registro de Imóveis | Valor por certidão, também por tabela estadual |
O registro no cartório e o ITBI são contas separadas: o primeiro é uma taxa de serviço do cartório, o segundo é um imposto da prefeitura. Se quiser entender a parte do imposto, veja o nosso guia de como calcular o ITBI.
Para saber o valor exato no seu caso, o caminho certo é o simulador oficial de emolumentos do Tribunal de Justiça do seu estado (vários TJs publicam essa calculadora). Evite cravar percentuais que viu em blog: eles mudam de estado para estado e de ano para ano.
Vale lembrar dois prazos com efeito no bolso: a prenotação (a entrada do título no cartório) vale 30 dias; e, se um título prenotado acabar não sendo registrado, a lei prevê a devolução de apenas três quartos dos emolumentos.
O lado de quem compra, vende ou administra imóveis
Para o consumidor, a matrícula atualizada é a ferramenta número um da chamada due diligence, a checagem antes de fechar negócio. Antes de dar qualquer sinal, peça a certidão e leia com atenção: ela mostra se existem hipotecas, penhoras, ações judiciais ou outros ônus, e se o vendedor é mesmo o dono. Um imóvel pode ter uma bela escritura antiga e, na matrícula, uma penhora que ninguém comentou.
É também na matrícula que se confirma se uma posse longa virou propriedade. Quem regularizou um imóvel por usucapião, por exemplo, só passa a ser dono de fato quando a sentença ou a ata é registrada e abre (ou atualiza) a matrícula. Por isso a leitura da matrícula caminha junto com a conferência dos documentos necessários para comprar um imóvel.
Para imobiliárias e corretores, conferir a matrícula de cada imóvel da carteira antes de anunciar evita oferecer o que não pode ser vendido e dá segurança ao cliente. Manter esses documentos organizados, com a data da última certidão de cada imóvel, faz parte de uma operação séria e é hoje função básica de um bom sistema de gestão imobiliária.
Glossário rápido de termos do cartório
- Prenotação: o protocolo de entrada do título no cartório, que garante a ordem de prioridade. Vale 30 dias.
- Exigência: quando o cartório aponta o que falta corrigir no documento antes de registrar.
- Dúvida: procedimento em que o oficial submete ao juiz um caso em que discorda do pedido de registro.
- Ônus reais: encargos que pesam sobre o imóvel (hipoteca, penhora, usufruto) e que aparecem na matrícula.
- Inteiro teor: certidão que traz tudo que consta na matrícula, do começo ao fim.
- Unitariedade: o princípio de que cada imóvel tem uma única matrícula.
Fontes e referências
- Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos): arts. 167, 176, 19 e 227, base da matrícula, do registro e da averbação.
- Lei 14.382/2022: criou o SERP e modernizou o registro eletrônico.
- TJDFT, perguntas frequentes sobre registro de imóveis: definições oficiais e prazos.
- ONR, Operador Nacional do Registro Eletrônico: o que é e a base legal.
- RI Digital: portal oficial para certidão de matrícula online e pesquisa de bens.
- Simulador de emolumentos (exemplo do TJAL): modelo de calculadora oficial de custos por estado.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre matrícula, escritura e registro do imóvel?
A escritura é o documento que formaliza o acordo, feita no Tabelionato de Notas. O registro é o ato que transfere a propriedade, feito no Registro de Imóveis. A matrícula é a identidade do imóvel, onde a escritura registrada e todos os outros atos ficam anotados.
Como tirar a matrícula atualizada do imóvel pela internet?
Pelo portal oficial RI Digital, do ONR: você cria uma conta, localiza o cartório do imóvel, informa o número da matrícula, paga os emolumentos e recebe a certidão em PDF assinado, com validade jurídica.
A matrícula tirada online vale para compra e venda?
Sim, desde que seja a certidão assinada eletronicamente, e não apenas uma visualização. A certidão digital tem a mesma validade da emitida no balcão. Confira sempre se ela está dentro do prazo de validade.
Por quanto tempo a matrícula atualizada é válida?
Em geral, 30 dias. Para escritura e financiamento, ela precisa estar dentro desse prazo, por isso o ideal é tirar a certidão perto da data da assinatura.
Quanto custa registrar um imóvel?
Depende do estado e do valor do imóvel. Os emolumentos são definidos por lei estadual, em faixas de valor. O caminho confiável é usar o simulador de emolumentos do Tribunal de Justiça do seu estado.
Registro de imóvel é a mesma coisa que ITBI?
Não. O registro é a taxa de serviço cobrada pelo cartório para transferir a propriedade. O ITBI é um imposto cobrado pela prefeitura sobre a transmissão do imóvel. São cobranças separadas, com valores e responsáveis diferentes.
O que é o ONR?
É o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, a plataforma que conecta os cartórios de registro do país e permite serviços online, como pedir a certidão de matrícula. Ele não substitui o cartório: quem registra continua sendo a serventia local.
Qualquer pessoa pode pedir a certidão de um imóvel?
Sim. A lei permite que qualquer pessoa solicite a certidão de um imóvel, sem precisar informar o motivo nem comprovar interesse.
Como descobrir o número da matrícula do imóvel?
O número costuma aparecer em documentos anteriores, como a escritura e contratos. Se você não tiver, o cartório localiza pelo endereço, e o RI Digital permite a pesquisa de bens por CPF ou CNPJ do proprietário.
O que é averbação e quando ela é necessária?
É a anotação de uma mudança na matrícula sem transferir a propriedade, como a construção de uma casa (habite-se), a quitação de uma hipoteca ou a mudança de estado civil. Serve para manter a matrícula coerente com a realidade do imóvel.
Só a escritura prova que sou dono?
Não. No Brasil, só é dono quem registra. Sem levar a escritura a registro no Registro de Imóveis, a propriedade não se transfere para o seu nome perante a lei.
