Documentos necessários para comprar um imóvel: checklist completo 2026

Checklist completo dos documentos para comprar imóvel à vista ou financiado em 2026: comprador PF/PJ, vendedor, imóvel, certidões e custos.

Comprar um imóvel é, para a maioria dos brasileiros, a maior transação financeira da vida. E nenhuma compra desse porte se concretiza sem uma pilha generosa de papéis: documentos pessoais, certidões negativas, comprovantes de renda, matrícula atualizada, IPTU em dia, ITBI pago. A boa notícia é que, uma vez organizada a documentação, o processo flui em semanas. A má notícia é que um único documento faltando ou desatualizado pode atrasar a escritura em meses ou, em casos extremos, inviabilizar o negócio.

Este guia reúne, em um único lugar, todos os documentos exigidos para comprar um imóvel no Brasil em 2026, tanto na compra à vista quanto no financiamento bancário. Você vai encontrar listas separadas para comprador pessoa física, comprador pessoa jurídica, vendedor, e para o próprio imóvel. Também explicamos onde obter cada certidão, qual o custo médio, qual o prazo de validade, e quais erros costumam invalidar a compra na última hora.

O conteúdo foi estruturado como um checklist prático: imprima, marque o que já tem e use como roteiro de conversa com seu corretor, advogado ou despachante.

Visão geral do processo de compra

Antes de mergulhar nas listas, vale entender em que momento cada documento entra em cena. O fluxo típico de uma compra residencial no Brasil tem cinco etapas:

1. Proposta de compra assinada pelas partes (documento simples, sem exigência cartorial).
2. Análise de crédito (caso haja financiamento) e análise de documentação do imóvel e do vendedor.
3. Contrato de compra e venda ou contrato de financiamento assinado.
4. Pagamento do ITBI e lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas.
5. Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, que é o que efetivamente transfere a propriedade.

Cada etapa exige um conjunto de documentos. A maioria das certidões tem validade de 30 a 90 dias, então não adianta tirar tudo com seis meses de antecedência. O ideal é solicitar as certidões logo após a aceitação da proposta, quando já existe um cronograma claro até a assinatura.

Documentos do comprador pessoa física

Os documentos a seguir são exigidos tanto na compra à vista quanto no financiamento. Em transações à vista, alguns itens podem ser dispensados, mas cartórios e bancos costumam pedir o pacote completo para garantir a segurança jurídica do negócio.

Documentos básicos de identificação

• RG (Carteira de Identidade) ou CNH dentro da validade.
• CPF próprio.
• Comprovante de residência recente (conta de luz, água ou telefone dos últimos 90 dias).
• Certidão de estado civil atualizada (nascimento para solteiros, casamento para casados, casamento com averbação para divorciados ou viúvos).
• Comprovante de profissão (carteira de trabalho, contrato social ou declaração).

Comprovação de renda

A comprovação de renda é decisiva no financiamento. Bancos costumam aceitar:

• Três últimos holerites (assalariados CLT).
• Declaração de Imposto de Renda completa com recibo de entrega.
• Extratos bancários dos últimos três a seis meses.
• Decore assinado por contador (autônomos e profissionais liberais).
• Pró-labore e DRE da empresa (sócios e empresários).

Comprador casado

Se você é casado, o regime de bens muda completamente o jogo. O Código Civil prevê quatro regimes:

• Comunhão parcial de bens (regime padrão desde 1977).
• Comunhão universal de bens.
• Separação total de bens.
• Participação final nos aquestos (raro).

Em qualquer regime que não seja a separação total convencional, o cônjuge precisa assistir à escritura. Os documentos exigidos são:

• Certidão de casamento atualizada (emitida há menos de 90 dias).
• Pacto antenupcial registrado, se houver regime diferente do legal.
• RG e CPF do cônjuge.
• Comprovação de renda do cônjuge, se a renda for somada para aprovar o financiamento.

Comprador solteiro, divorciado, viúvo ou em união estável

Cada situação tem particularidades:

• Solteiro: certidão de nascimento atualizada.
• Divorciado: certidão de casamento com averbação do divórcio e cópia da sentença, se houver partilha de bens pendente.
• Viúvo: certidão de casamento com averbação do óbito e certidão de óbito do cônjuge.
• União estável: escritura pública de união estável lavrada em Tabelionato de Notas e, idealmente, registrada em Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais.

Documentos do comprador pessoa jurídica

Quando a compra é feita em nome de uma empresa, o pacote muda. O cartório precisa confirmar que a pessoa que assina tem poderes para representar a PJ e que a empresa está regular.

• Contrato social ou estatuto consolidado, com todas as alterações.
• Cartão CNPJ atualizado, emitido pelo site da Receita Federal.
• Ata de eleição dos administradores (sociedades anônimas).
• RG e CPF de todos os sócios e administradores que vão assinar.
• Procuração pública, se quem assina não é sócio ou administrador previsto no contrato.
• Balanço patrimonial e DRE dos últimos dois exercícios (exigido em financiamento PJ).
• Faturamento médio dos últimos 12 meses (declaração ou extratos).

Além disso, a PJ precisa apresentar as mesmas certidões pessoais exigidas para PF, em versão jurídica: federal, estadual, municipal, FGTS e trabalhista no CNPJ.

Documentos adicionais para financiamento

O financiamento imobiliário é regulado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), supervisionados pelo Banco Central do Brasil. Os bancos mais ativos no segmento são Caixa Econômica Federal (líder absoluta), Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander, cada um com exigências próprias.

Em qualquer banco, o pacote padrão inclui:

• Simulação de financiamento impressa, com valor de entrada, taxa e prazo.
• Extrato do FGTS dos últimos dois anos, caso vá usar o saldo. Disponível no app FGTS ou no site da Caixa Econômica Federal.
• Declaração de Imposto de Renda completa com recibo de entrega.
• Comprovante de pagamento da entrada ou origem dos recursos (no caso de valores acima de R$ 30 mil, o banco pede comprovação de origem para fins de prevenção à lavagem de dinheiro).
• Autorização para consulta SCR (Sistema de Informações de Crédito do Banco Central).
• Termo de relacionamento bancário assinado.

Uso do FGTS

Para usar o FGTS na compra, o comprador precisa atender três condições simultâneas: ter pelo menos três anos de carteira assinada (não precisa ser no mesmo emprego), não possuir outro imóvel residencial registrado na mesma cidade ou região metropolitana, e não ter financiamento ativo pelo SFH.

Particularidades por banco

• Caixa Econômica Federal: líder isolada do crédito habitacional (cerca de 70% do mercado) e única instituição que opera amplamente o Minha Casa Minha Vida com recursos do FGTS, com taxas reguladas a partir de 4% ao ano para as faixas de menor renda — exige extrato do FGTS e comprovação de enquadramento no programa.
• Banco do Brasil: condiciona as melhores taxas ao nível de relacionamento (recebimento de salário em conta reduz o CET) e aceita composição de renda de até três proponentes com vínculo de parentesco.
• Itaú: processo de análise predominantemente digital, com aprovação de crédito em poucos dias úteis e simulação online com pré-aprovação antes da apresentação da documentação completa.
• Bradesco: permite financiar parte dos custos cartoriais (ITBI e registro) junto com o imóvel e oferece recursos de flexibilização de parcelas ao longo do contrato, o que pode exigir comprovação de renda mais detalhada.
• Santander: aceita composição de renda entre até três pessoas sem exigência de parentesco (sócios ou amigos) e tem fluxo de portabilidade de financiamento praticamente digital, voltado a quem migra de outro banco em busca de taxa menor.

Documentos do vendedor

A documentação do vendedor é tão importante quanto a do comprador. Toda certidão pessoal do vendedor tem como objetivo confirmar que não há dívidas ou processos que possam contaminar a venda (a chamada fraude contra credores ou fraude à execução). Se o vendedor tem uma dívida trabalhista, por exemplo, e vende o imóvel sem patrimônio para garantir o pagamento, o juiz pode anular a venda anos depois.

Vendedor pessoa física

• RG e CPF do vendedor (e do cônjuge, se casado).
• Certidão de estado civil atualizada.
• Pacto antenupcial, se aplicável.
• Comprovante de residência recente.
• Certidão de quitação eleitoral, exigida por alguns cartórios.

Certidões pessoais do vendedor

Estas são as certidões que protegem o comprador de futuras nulidades:

• Certidão Negativa de Débitos Federais (Receita Federal e PGFN). Emitida em gov.br/receitafederal.
• Certidão Negativa de Débitos Estaduais (ICMS, IPVA), no site da Secretaria da Fazenda do estado.
• Certidão Negativa de Débitos Municipais (ISS, IPTU), no site da Prefeitura.
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), emitida em tst.jus.br.
• Certidão de regularidade do FGTS (PJ).
• Certidões dos distribuidores cíveis, criminais e fiscais das comarcas onde o vendedor mora e onde o imóvel está localizado, abrangendo Justiça Estadual, Justiça Federal e Justiça do Trabalho.
• Certidão de protesto dos cartórios de protesto da cidade do vendedor.
• Certidão de interdição e tutela.

Vendedor pessoa jurídica

No caso de venda por empresa, somam-se:

• Contrato social atualizado e Cartão CNPJ.
• Certidão simplificada da Junta Comercial (validade de 30 dias).
• Certidão Negativa de Débitos Previdenciários (INSS).
• Certidão da Justiça do Trabalho específica para o CNPJ.
• Ata da assembleia que autoriza a venda do imóvel, se exigido pelo contrato social.

Documentos do imóvel

Esta é, sem exagero, a parte mais crítica do checklist. Vícios na documentação do imóvel são a maior causa de cancelamento de financiamentos.

Matrícula atualizada

A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Ela é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado e contém todo o histórico: quem foi o primeiro proprietário, todas as transferências, hipotecas, penhoras, usufrutos e averbações de construção.

Exija sempre a matrícula atualizada (emitida há menos de 30 dias). Custos variam de R$ 50 a R$ 150 conforme o estado. Você pode consultar os cartórios competentes em registradores.onr.org.br.

Demais documentos do imóvel

• Certidão negativa de ônus reais, geralmente incluída na matrícula atualizada.
• Certidão negativa de ações reipersecutórias e alienações referente ao imóvel.
• IPTU do ano corrente com comprovante de quitação ou parcelamento em dia.
• Habite-se (Auto de Conclusão) emitido pela Prefeitura — essencial em imóveis novos.
• Planta aprovada e alvará de construção, em alguns casos.
• Declaração de quitação do condomínio, se for apartamento ou casa em condomínio fechado, emitida pelo síndico ou administradora.
• Ata da última assembleia do condomínio (informa obras planejadas, fundo de reserva, eventuais rateios extraordinários).
• Convenção do condomínio e regimento interno.
• Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), pago à Prefeitura no momento da escritura.

Imóveis rurais

Para imóveis rurais, somam-se:

• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) emitido pelo Incra.
• ITR (Imposto Territorial Rural) quitado dos últimos cinco anos.
• CAR (Cadastro Ambiental Rural).
• Georreferenciamento, conforme o tamanho da propriedade.

Certidões obrigatórias: onde tirar e quanto custa

Para facilitar o planejamento financeiro, a tabela abaixo resume as principais certidões, o órgão emissor e o custo médio em 2026.

Os valores variam consideravelmente de estado para estado. Em São Paulo, certidões cartoriais costumam custar entre R$ 80 e R$ 150. No Rio de Janeiro e Minas Gerais, ficam entre R$ 50 e R$ 120. Em capitais do Norte e Nordeste, a média é menor, entre R$ 30 e R$ 100.

Processo passo a passo

Mesmo com toda a documentação organizada, o processo segue uma ordem rígida. Pular etapas é receita para retrabalho.

1. Proposta de compra: documento simples, geralmente preparado pela imobiliária, com valor ofertado, forma de pagamento e prazo para resposta. Não exige assinatura cartorial.
2. Aceitação e sinal: aceita a proposta, é comum o pagamento de um sinal (entre 5% e 10% do valor) com contrato de arras assinado.
3. Solicitação de certidões: nesta fase, comprador e vendedor reúnem todas as certidões pessoais e do imóvel.
4. Análise jurídica: um advogado ou despachante revisa toda a documentação e emite parecer.
5. Análise de crédito (se financiado): banco analisa renda do comprador (cerca de cinco a quinze dias úteis) e laudo de avaliação do imóvel por engenheiro credenciado (mais cinco a dez dias).
6. Contrato: de compra e venda (à vista) ou de financiamento com alienação fiduciária (financiado). No financiamento, o contrato é o próprio título a ser registrado.
7. Pagamento do ITBI: guia emitida pela Prefeitura, alíquota varia de 2% a 3,5% do valor venal ou de mercado, o que for maior.
8. Escritura pública: lavrada no Tabelionato de Notas (à vista) ou dispensada (financiamento por instrumento particular com alienação fiduciária).
9. Registro: a escritura (ou contrato de financiamento) é levada ao Cartório de Registro de Imóveis. Só após o registro a propriedade é efetivamente transferida. Esta é a etapa mais importante e a mais negligenciada por compradores apressados.

Custos extras com documentação

Além do preço do imóvel e da entrada, o comprador deve reservar entre 4% e 6% do valor do imóvel para cobrir custos cartoriais, fiscais e administrativos. A composição típica é:

• ITBI: 2% a 3,5% do valor (varia por município).
• Escritura pública: tabelada por estado, geralmente 0,5% a 1% do valor do imóvel.
• Registro no Cartório de Imóveis: 0,5% a 1% do valor.
• Certidões diversas: R$ 300 a R$ 1.000 dependendo da quantidade de comarcas envolvidas.
• Honorários de advogado ou despachante: R$ 1.500 a R$ 5.000 ou percentual sobre o valor do imóvel.
• Reconhecimento de firmas e autenticações: R$ 50 a R$ 300.

Em um imóvel de R$ 500.000, os custos extras costumam ficar entre R$ 20.000 e R$ 30.000. Reserve esse valor antes de fechar a proposta.

Compra à vista versus compra financiada

As exigências documentais variam bastante entre as duas modalidades.

A compra à vista é mais rápida, mas exige reserva financeira completa e dispensa o filtro de análise documental que o banco faz no financiamento. Por isso, em compras à vista é ainda mais importante contratar um advogado para revisar tudo.

Erros comuns que invalidam ou atrasam a compra

Listamos abaixo os erros mais frequentes que vemos no dia a dia e que podem comprometer (ou anular) uma compra:

• Vendedor com ações trabalhistas em curso: mesmo que o imóvel não esteja penhorado, a venda pode ser anulada por fraude à execução.
• Matrícula desatualizada: proprietário pode ter feito uma hipoteca recente que não aparece na cópia antiga.
• IPTU em atraso ou parcelado: a dívida acompanha o imóvel, não o antigo dono. Quem compra, herda.
• Condomínio em atraso: idem ao IPTU, dívida propter rem (acompanha a coisa).
• Habite-se inexistente: imóvel sem Habite-se não pode ser financiado e tem valor de revenda menor.
• Construções não averbadas: ampliações, edícula nos fundos, garagem coberta que não constam na matrícula. O banco recusa o financiamento.
• Regime de bens equivocado: comprar sem a assinatura do cônjuge quando o regime exige é causa de nulidade.
• Procuração vencida ou irregular: procurações de compra e venda valem até serem revogadas ou até o falecimento de uma das partes (art. 682 do Código Civil). Cartórios podem exigir procuração emitida há menos de 30/90 dias, mas é praxe cartorária, não prazo legal.
• Imóvel em inventário não concluído: herdeiros precisam de alvará judicial para vender antes da partilha.
• Vendedor casado em outro casamento: bigamia (rara, mas existe) ou casamento não averbado no exterior pode aparecer na certidão atualizada.

Prazo de validade dos documentos

Como regra geral, certidões para fins de compra e venda têm validade de 30 a 90 dias. Algumas têm validade legal maior (180 dias), mas cartórios costumam pedir o prazo mais curto por segurança. Os prazos típicos são:

• Matrícula do imóvel: 30 dias.
• Certidões de ônus reais: 30 dias.
• Certidões de distribuidores cíveis e criminais: 30 a 60 dias.
• Certidões de protesto: 30 dias.
• Certidões negativas fiscais (federal, estadual, municipal): 90 a 180 dias.
• CNDT trabalhista: 180 dias.
• Certidão de regularidade FGTS: 30 dias.
• Certidão de casamento: 90 dias.

Solicite todas em sequência, próximas à data prevista para a escritura, para evitar ter que tirar duas vezes.

FAQ — Perguntas frequentes

Quanto tempo demora todo o processo?

Compra à vista bem organizada: 30 a 45 dias entre proposta e registro. Compra financiada: 45 a 90 dias. Casos com pendências documentais podem levar 6 meses ou mais.

Posso comprar imóvel sem advogado?

A lei não exige. Mas considerando o volume de documentos, certidões e os riscos envolvidos, vale muito o investimento de R$ 1.500 a R$ 5.000 em assessoria jurídica. Um único parecer pode evitar prejuízo de centenas de milhares de reais.

O que é mais seguro: comprar à vista ou financiado?

O financiamento tem uma camada extra de segurança porque o banco analisa toda a documentação antes de liberar o crédito. Na compra à vista, essa análise fica por conta do comprador. Por isso, em compras à vista é fundamental fazer uma due diligence completa.

Quem paga o ITBI?

Por lei, o comprador. Em alguns municípios, há descontos para primeiro imóvel financiado pelo SFH.

Posso usar o FGTS em qualquer imóvel?

Não. O imóvel precisa ser residencial urbano, estar em município onde o comprador trabalha ou mora há pelo menos um ano, e ter valor dentro do teto do SFH (R$ 2,25 milhões em 2026).

O que acontece se o vendedor mentir sobre certidões?

Você pode anular a compra na Justiça e pedir devolução dos valores pagos, além de indenização. Mas o processo costuma demorar anos. Prevenção via análise documental é sempre mais barata que litígio.

Preciso registrar a escritura?

Sim, sempre. Sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, você tem apenas um direito pessoal contra o vendedor, não a propriedade do bem. Há um ditado clássico no direito brasileiro: quem não registra, não é dono.

Posso comprar imóvel em nome dos filhos menores?

Sim, mas exige autorização judicial e os pais ficam como administradores até a maioridade. Burocracia maior, custos maiores, prazo maior.

Como sei se o imóvel tem dívida com a Prefeitura?

Solicite a Certidão Negativa de Débitos do imóvel diretamente no site da Prefeitura. Em algumas capitais, basta o número do contribuinte (cadastro do IPTU).

O que é a alienação fiduciária no financiamento?

É a garantia usada pelo banco: o imóvel fica em nome da instituição financeira até a quitação. Só após a quitação total, o comprador faz a baixa da alienação no cartório e a propriedade plena passa para ele.

Conclusão

Comprar um imóvel envolve dezenas de documentos, prazos curtos e riscos jurídicos relevantes. A boa notícia é que, com o checklist em mãos, o processo se torna previsível. Comece pela matrícula atualizada do imóvel e pelas certidões pessoais do vendedor — esses dois pacotes vão revelar 90% dos problemas potenciais. Reserve entre 4% e 6% do valor do imóvel para custos cartoriais e fiscais, e considere contratar assessoria jurídica especializada.

Documentação organizada não é burocracia inútil. É a diferença entre uma compra que se concretiza em 45 dias e um pesadelo que se arrasta por meses. Use este guia como roteiro, marque cada item conforme for obtendo, e cobre prazos do vendedor com firmeza. O imóvel só é seu de verdade quando a escritura está registrada no seu nome no Cartório de Registro de Imóveis competente.