Como Calcular o ITBI em 2026: tabela por capital + o que o STJ Tema 1113 mudou

Aprenda a calcular o ITBI passo a passo, veja a alíquota por capital (SP, RJ, BH, Curitiba e mais) e entenda como o STJ Tema 1113 permite contestar base inflada.

Você fechou a compra do imóvel, mas antes de pegar a chave aparece mais um custo: o ITBI. É um imposto que assusta no orçamento e que muita gente só descobre o valor na reta final, quando o dinheiro já está apertado. O pior é que a maioria dos sites joga você numa calculadora caixa-preta, cospe um número e some com a conta.

Aqui a gente faz o contrário. Vamos mostrar a fórmula completa, calcular junto com você passo a passo, trazer a alíquota oficial de cada capital (com as fontes da prefeitura) e (o pulo do gato que quase ninguém conta) explicar como o STJ Tema 1113 derrubou o velho mantra do "valor venal de referência" e abriu caminho para você contestar uma base inflada e até pedir restituição.

O que é o ITBI e quem paga

ITBI é a sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal: cada prefeitura define a própria alíquota, o próprio prazo e as próprias isenções. Por isso o mesmo imóvel custaria de imposto valores diferentes em São Paulo, no Rio ou em Curitiba.

Ele incide sobre a transmissão onerosa de um imóvel, ou seja, quando há compra e venda, com pagamento envolvido. Por regra geral, quem paga é o comprador, embora o contrato possa negociar isso entre as partes.

Um cuidado importante: herança e doação não pagam ITBI. Essas transmissões gratuitas caem no ITCMD, que é um imposto estadual, com regras totalmente diferentes. Não confunda os dois.

A fórmula do ITBI (sem calculadora caixa-preta)

A conta é simples e cabe numa linha:

ITBI = base de cálculo × alíquota

Os dois ingredientes:

• Base de cálculo: o valor sobre o qual o imposto incide. Em regra, é o preço real da transação (e não o "valor de referência" da prefeitura, e é justamente isso que o STJ Tema 1113 mudou, mais adiante).
• Alíquota: o percentual que o município cobra sobre essa base. Varia de cidade para cidade, quase sempre entre 2% e 3%.

Parece trivial, mas a maioria das pessoas paga errado por não saber exatamente qual valor entra na base. Vamos resolver isso com números reais.

Exemplo prático: calculando o ITBI passo a passo

Nada substitui ver a conta acontecer. Vamos usar um imóvel de R$ 500.000 em São Paulo, onde a alíquota cheia é de 3%.

Caso 1: compra à vista (sem financiamento)

Simples assim. Esse é o ITBI que aparece na guia. Para descobrir o seu, é só trocar o valor e a alíquota da sua cidade (a tabela vem logo adiante).

Caso 2: compra financiada pelo SFH (a parte que ninguém explica)

Em São Paulo, imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) têm uma alíquota reduzida de 0,5% sobre a parte financiada e 3% sobre o restante. Isso vale dentro de tetos que a prefeitura corrige todo ano.

Imagine o mesmo imóvel de R$ 500.000, com R$ 100.000 financiados pelo SFH e R$ 400.000 pagos com recursos próprios:

Note a economia: o mesmo imóvel sai por R$ 12.500 em vez de R$ 15.000, só por causa da redução na parte financiada. Vale R$ 2.500 de diferença, dinheiro que muita gente deixa na mesa por não pedir o enquadramento correto.

A partir de 1º de janeiro de 2026, a Prefeitura de São Paulo confirmou que a redução de 0,5% vale para o valor financiado de até R$ 120.968,00, em imóveis de até R$ 725.808,00. Esses tetos mudam todo dia 1º de janeiro, então sempre confira no portal da prefeitura antes de fechar.

Atenção: essa redução de 0,5% é uma regra de São Paulo. Não a copie automaticamente para outras cidades, Belo Horizonte, por exemplo, não tem alíquota reduzida para SFH.

Tabela de ITBI por capital em 2026

Esta é a parte que mais erra por aí. Vimos guias citando o Rio a 2% (errado, é 3% desde 2018) e Brasília como "2% para tudo" (errado, varia entre 1% e 2%). A tabela abaixo foi cruzada com as fontes oficiais de cada prefeitura. Mesmo assim, sempre confirme no portal do seu município, porque alíquota de imposto municipal muda por lei local.

Repare que não existe "a alíquota do Brasil". Cada cidade é um caso. Se a sua não está na tabela, busque "ITBI + nome da cidade" no portal oficial da prefeitura e procure a página da Secretaria de Fazenda.

Vale um aviso sobre Salvador: a progressividade da alíquota do ITIV vem sendo discutida judicialmente (TJBA, 2026). A regra atual continua valendo, mas é um ponto que pode mudar, fique de olho antes de fechar.

O ponto que ninguém conta: STJ Tema 1113 e a base de cálculo

Aqui está o diferencial deste artigo. Quase todo site repete o velho mantra: "a base de cálculo é o maior valor entre o preço declarado e o valor venal de referência da prefeitura". Esse mantra está desatualizado desde 2022.

Em 24 de fevereiro de 2022, a Primeira Seção do STJ julgou o Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP), sob o rito de recursos repetitivos, o que dá efeito vinculante para casos iguais. O relator foi o Ministro Gurgel de Faria, e o tribunal fixou três teses fundamentais:

1. A base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, em condições normais de negociação, e não está vinculada à base de cálculo do IPTU.
2. O valor declarado pelo comprador presume-se condizente com o de mercado. Essa presunção só pode ser afastada pelo Fisco por processo administrativo próprio (art. 148 do CTN), com contraditório.
3. O município não pode arbitrar previamente a base com respaldo num "valor de referência" que ele mesmo fixou unilateralmente.

Traduzindo para o seu bolso: se você comprou por R$ 400.000 e a prefeitura quer cobrar ITBI sobre R$ 550.000 só porque a tabela interna dela diz isso, essa cobrança contraria o STJ. O valor que vale, em regra, é o preço real da transação que você declarou.

Importante: não extrapole a decisão

Para não cair em desinformação, vale deixar claro o que o Tema 1113 não significa:

• Não é isenção nem desconto. Você continua devendo o ITBI, só que sobre o valor real, não sobre uma base inflada.
• Não autoriza declarar preço abaixo do praticado. Subdeclarar valor pra pagar menos é sonegação, e dá problema com o Fisco.
• Não impede a fiscalização. O município ainda pode questionar o valor, mas pela via correta (processo administrativo), não por arbitramento automático.
• Não se aplica sozinho. Na prática, muitas prefeituras seguem cobrando pela base antiga; cabe ao contribuinte contestar.

A presunção de veracidade protege o valor real da compra. Declarar um preço artificialmente baixo para pagar menos imposto é outra história, e pode dar problema com o Fisco.

Paguei ITBI a mais. Dá para pedir restituição?

Sim, e essa é a parte acionável. Se você pagou ITBI sobre uma base inflada (calculada sobre o tal "valor de referência" sem processo administrativo), pode pleitear a restituição do valor pago a maior.

A base legal é o art. 165, inciso I, do CTN (Código Tributário Nacional), que trata da restituição de tributo pago indevidamente. O prazo prescricional é de 5 anos, contados da data do pagamento. Não é "a qualquer tempo" nem 3 anos, são 5 anos.

Como agir, em linhas gerais:

1. Junte os documentos: guia do ITBI paga, escritura ou contrato com o valor real e o comprovante de pagamento.
2. Confira a base usada: veja se o imposto foi calculado sobre um "valor de referência" maior que o preço da transação.
3. Protocole o pedido administrativo de restituição na Secretaria de Fazenda do município.
4. Se for negado, avalie a via judicial com um advogado tributarista, lembrando do prazo de 5 anos a contar do pagamento.

Não estamos dizendo que todo mundo vai recuperar dinheiro, cada caso depende dos fatos. Mas saber que o Tema 1113 existe já coloca você numa posição muito melhor do que aceitar qualquer base que a prefeitura jogar na sua frente.

Box do corretor: ITBI no fechamento sem travar o negócio

Se você é corretor, o ITBI costuma ser o ponto que atrasa o fechamento quando ninguém avisa o cliente a tempo. Aqui vai um roteiro prático para o negócio não emperrar no cartório:

1. Avise o cliente logo na proposta: o ITBI não pode aparecer só na véspera da escritura.
2. Levante alíquota e base do município antes de fechar (a tabela acima ajuda).
3. Cheque se cabe redução ou isenção: financiamento pelo SFH, primeiro imóvel, imóvel popular.
4. Emita a guia com antecedência e acompanhe o prazo de pagamento.
5. Confirme a quitação antes de marcar a lavratura no cartório.

Manter esse checklist visível no CRM ou no funil de vendas evita o clássico susto de última hora, aquele em que o cliente descobre o ITBI na véspera da escritura. Controlar prazos e documentos num só lugar transforma o fechamento em rotina previsível.

ITBI, IPTU e ITCMD: não confunda os três

Muita gente embola esses impostos. A diferença é simples:

Resumindo: comprou, paga ITBI uma vez. Tem o imóvel, paga IPTU todo ano. Recebeu de herança ou doação, aí o assunto é ITCMD, e nem entra nesta conversa.

Onde isso entra no processo de compra

O ITBI não é um custo solto: ele faz parte do pacote de despesas do fechamento, ao lado das custas de cartório. Vale alinhar com a documentação geral da compra para não ter surpresa.

Se você está organizando a aquisição, dois materiais ajudam a montar o quebra-cabeça: a lista de documentos necessários para comprar um imóvel e o entendimento sobre a diferença entre escritura e registro, porque é exatamente no registro que o ITBI precisa estar quitado.

Fontes e referências

• STJ, Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP), Primeira Seção, Rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 24/02/2022 sob o rito dos recursos repetitivos: base de cálculo do ITBI é o valor de mercado da transação, não vinculado ao IPTU nem a valor de referência fixado unilateralmente.
• Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), art. 165, I, que trata da restituição de tributo pago a maior; prazo prescricional de 5 anos (art. 168).
• Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda, cálculo do ITBI: alíquota geral de 3%, redução de 0,5% para o SFH e tetos vigentes para 2026 (valor financiado de até R$ 120.968,00 em imóveis de até R$ 725.808,00).
• Prefeitura do Rio de Janeiro, Secretaria Municipal de Fazenda, cálculo do ITBI (alíquota de 3% desde 01/01/2018).
• Prefeitura de Belo Horizonte, ITBI (alíquota geral de 3%).
• Prefeitura de Curitiba, ITBI (alíquota de 2,7%).
• Governo do DF, Lei Distrital nº 7.635/2024 que reduziu as alíquotas do ITBI em Brasília (1% e 2% conforme o caso), com efeitos desde 01/01/2025.

Perguntas frequentes

Como calcular o ITBI de forma simples?

Multiplique o valor real da transação pela alíquota da sua cidade. Exemplo: imóvel de R$ 500.000 em São Paulo, alíquota de 3%, resulta em R$ 15.000 de ITBI. Se houver financiamento pelo SFH, a parte financiada pode ter alíquota reduzida.

Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?

Por regra geral, quem paga é o comprador. O contrato pode negociar essa responsabilidade entre as partes, mas a obrigação tributária costuma recair sobre quem adquire o imóvel.

Qual é a alíquota do ITBI em 2026?

Varia por município. Na maioria das capitais fica entre 2% e 3%. São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Porto Alegre e Salvador usam 3% como alíquota geral; Curitiba usa 2,7%; e Brasília aplica 1% para imóveis novos e 2% para usados. Sempre confirme no portal da prefeitura.

O ITBI é calculado sobre o valor venal ou sobre o valor da compra?

Pelo STJ (Tema 1113, de 2022), a base de cálculo é o valor real da transação declarado pelo comprador, que tem presunção de veracidade. A prefeitura não pode arbitrar unilateralmente um "valor de referência" maior sem instaurar processo administrativo próprio.

Posso pedir restituição se paguei ITBI a mais?

Sim. Quando o imposto foi cobrado sobre uma base inflada sem processo administrativo, é possível pedir a restituição com base no art. 165, I, do CTN. O prazo é de 5 anos a contar do pagamento. Vale procurar um advogado tributarista para avaliar o caso.

Quando o ITBI precisa ser pago?

Antes da lavratura da escritura e do registro do imóvel. Sem a guia quitada, o cartório não registra a transferência. O prazo de pagamento após a emissão da guia varia por município, geralmente entre 10 e 30 dias.

O que acontece se eu não pagar o ITBI?

O imóvel não é registrado em seu nome. Sem registro, a propriedade não se transfere juridicamente, mesmo que você já tenha pago o vendedor e recebido as chaves. Por isso o ITBI é etapa obrigatória do fechamento.

É possível financiar o ITBI junto com o imóvel?

Sim. A Caixa permite incluir o ITBI e os custos de cartório no próprio financiamento imobiliário. Em operações com recursos do FGTS, esses custos adicionais têm limite de 4% sobre o valor financiado (5% no SBPE).

Herança paga ITBI?

Não. Herança e doação são transmissões gratuitas e pagam ITCMD, um imposto estadual. O ITBI incide apenas sobre transmissões onerosas, como compra e venda.