Como anunciar imóvel do jeito que gera visita: fórmula do título, descrição em 4 blocos, 5 modelos prontos por tipo de imóvel, o que a lei exige e o checklist antes de publicar.
Como anunciar imóvel se resume a três decisões que o comprador toma em segundos: o título que ele lê na lista do portal, a primeira foto que ele vê e a primeira frase da descrição. Se as três dizem o que o imóvel tem de diferente e para quem ele serve, a visita acontece. Se dizem "ótima oportunidade", o anúncio passa em branco.
Este guia é para o corretor que escreve anúncio toda semana: fórmula do título, descrição em 4 blocos com cinco modelos prontos, o que a lei exige, a ordem das fotos, o mesmo imóvel em 3 canais e o checklist final. Uma delimitação: o anúncio começa depois da autorização assinada. Conseguir o imóvel, negociar exclusividade e preencher a ficha são assunto do guia de captação de imóveis. Aqui é só o texto e a montagem do anúncio.
O que faz um anúncio de imóvel gerar visita
Quem procura imóvel não lê anúncio: ele filtra. Abre a busca com bairro, faixa de preço e número de quartos, e o que aparece é uma lista de cards iguais, cada um com uma foto, um título e duas linhas de texto. O seu anúncio disputa o clique nessa lista, não na página inteira.
Diz o tipo, o diferencial e o bairro em uma linha. É o que a pessoa compara com os outros dez cards da lista.
Mostra o melhor ambiente do imóvel, na horizontal e com luz. É a capa do card e a única foto que a maioria vê antes de decidir clicar.
Aparece cortada na lista e inteira na página. Precisa carregar o diferencial e dizer para quem o imóvel serve, sem preâmbulo.
Depois do clique, o anúncio tem uma função só: responder as perguntas que a pessoa faria por mensagem, antes de ela precisar mandar. Condomínio, IPTU, andar, vaga, sol da manhã, aceita financiamento. Cada resposta que já está no texto é uma mensagem a menos e uma visita a mais de quem já sabe o que vai ver. E o anúncio termina num pedido claro: agende a visita, chame no WhatsApp, peça a planta.
Como escrever o título do anúncio de imóvel
O título bom segue uma fórmula fixa: tipo + diferencial + bairro. Tipo é o que a pessoa filtrou (apartamento, casa, sala comercial, terreno). Diferencial é a única coisa que distingue este imóvel dos vizinhos da lista. Bairro é o que confirma que ela está no lugar certo.
O que não entra no título: adjetivo genérico, ponto de exclamação, letra maiúscula em tudo e o preço (o portal já mostra o preço no card, repetir gasta espaço). O diferencial precisa ser concreto e verificável: metragem, andar, vista, vaga, reforma, distância de um ponto conhecido.
| Título fraco | Título que gera clique | O que mudou |
|---|---|---|
| Excelente apartamento, oportunidade única! | Apartamento de 72 m² com varanda gourmet no Jardim das Acácias | Saiu o adjetivo, entraram metragem, diferencial e bairro |
| Casa linda em condomínio | Casa térrea de 3 quartos com quintal em condomínio fechado, Bela Vista | Tipo exato e número de quartos, que é o que o comprador filtra |
| Terreno bem localizado | Terreno plano de 360 m² a 200 m da avenida principal, Centro | Topografia, metragem e uma referência que se confere no mapa |
| Sala comercial pronta para uso | Sala comercial de 45 m² com 2 vagas em prédio com recepção, Centro | O que decide para quem procura escritório: vaga e recepção |
| Apartamento para alugar, aceita pet | Apartamento de 2 quartos mobiliado, aceita pet, a 5 minutos do metrô | Mobiliado e distância do transporte, que é o que o locatário compara |
Os portais limitam o tamanho do título e cortam o excedente na lista. Escreva o diferencial antes do bairro quando o título ficar longo: se algo for cortado, que seja o que a pessoa já filtrou.
Um teste rápido antes de salvar: leia o título sozinho, sem a foto. Se ele servir para qualquer outro imóvel da mesma rua, ainda não tem diferencial.
Descrição do imóvel em 4 blocos, com 5 modelos prontos
A descrição do imóvel que funciona tem uma ordem fixa, porque o leitor abandona o texto no primeiro parágrafo que não responde nada. Cada bloco tem uma função e um tamanho.
| Bloco | O que entra | Tamanho |
|---|---|---|
| 1. Abertura com o diferencial | O que o imóvel tem de diferente e para quem ele serve. É a frase que aparece cortada na lista | 1 a 2 linhas |
| 2. O imóvel | Metragem, cômodos, andar, vaga, posição solar, estado de conservação e o que fica | 3 a 5 linhas |
| 3. O entorno | Condomínio (área comum, portaria) e o que existe a pé: mercado, escola, transporte | 2 a 3 linhas |
| 4. O próximo passo | Custos fixos (condomínio, IPTU), condições (financia, aceita FGTS, garantias) e o convite para a visita | 2 linhas |
Os cinco modelos abaixo seguem essa ordem. Os dados são de exemplo: troque números, bairros e diferenciais pelo que o seu imóvel tem de verdade, e apague a frase que não se aplica. Modelo copiado sem ajuste é o que faz o anúncio parecer igual aos outros.
Modelo 1: apartamento à venda
Apartamento de 72 m² com varanda gourmet e sol da manhã, no Jardim das Acácias, para quem quer sair do aluguel sem precisar reformar.
São 2 quartos (1 suíte), sala para dois ambientes integrada à varanda com churrasqueira, cozinha com armários planejados, banheiro social e 1 vaga coberta. Fica no 7º andar, de frente, com porcelanato em todos os ambientes e ar-condicionado instalado nos quartos.
O condomínio tem portaria 24 horas, piscina, academia e salão de festas, e fica a 5 minutos a pé do supermercado e a 10 do terminal de ônibus. Condomínio de R$ 620 e IPTU de R$ 140 por mês. Aceita financiamento e FGTS. Agende a visita pelo WhatsApp: a chave está com a imobiliária.
Troque antes de publicar: metragem, quantidade de quartos e vagas, andar e posição, o que fica no imóvel, os valores de condomínio e IPTU e as duas referências do entorno, que precisam ser reais e a pé.
Modelo 2: casa à venda
Casa térrea de 3 quartos com quintal de 120 m² e edícula, em rua sem saída na Bela Vista, para família que quer espaço de verdade sem morar longe do centro.
São 180 m² construídos em terreno de 300 m²: 3 quartos (1 suíte), sala ampla, cozinha com copa, 2 banheiros, lavanderia coberta e garagem para 3 carros. A edícula tem churrasqueira, banheiro e um quarto que serve de escritório. Telhado e parte elétrica revisados em 2025.
A rua é residencial e sem saída, com escola municipal a 300 metros e padaria na esquina. IPTU de R$ 1.900 por ano, sem condomínio. Documentação em dia, aceita financiamento. Fale com a gente para visitar no horário que preferir, inclusive sábado.
Troque antes de publicar: área construída e área do terreno (as duas, sempre), o ano e o tipo das reformas (só as que você consegue comprovar), a situação da documentação e o IPTU anual.
Modelo 3: terreno
Terreno plano de 360 m² (12 x 30) com frente para o norte, a 200 metros da avenida principal do Centro, pronto para construir.
Lote murado nas duas laterais, com água, luz e esgoto na rua e matrícula individualizada. Loteamento registrado no Registro de Imóveis da comarca sob o nº 12.345. O zoneamento permite uso residencial e comercial, com até dois pavimentos.
Rua asfaltada, com ponto de ônibus e comércio a pé. IPTU de R$ 800 por ano. Aceita financiamento de terreno e estuda proposta com carro no negócio. Mande mensagem para receber a planta do lote e as fotos do entorno.
Troque antes de publicar: as medidas de frente e fundo, a topografia (plano, aclive, declive), o que chega na rua (água, luz, esgoto, asfalto), o zoneamento que você conferiu na prefeitura e o número de registro do loteamento, que a lei exige no anúncio.
Modelo 4: imóvel comercial
Sala comercial de 45 m² com 2 vagas em prédio com recepção e elevador, no Centro, para consultório, escritório ou coworking pequeno.
A sala tem piso vinílico, forro com iluminação embutida, ar-condicionado, banheiro privativo e copa. Fica no 4º andar de um prédio com portaria, recepção compartilhada e gerador. As duas vagas de garagem estão demarcadas na escritura.
O prédio está a uma quadra do fórum e a duas do terminal, com estacionamento rotativo e restaurantes na rua. Condomínio de R$ 480 e IPTU de R$ 210 por mês. Venda ou locação, com contrato direto com o proprietário. Agende uma visita em horário comercial.
Troque antes de publicar: para que tipo de negócio a sala serve (quem compra comercial procura por uso, não por metragem), a infraestrutura do prédio, as vagas (se estão na escritura ou são rotativas) e o que está a pé para o cliente dele.
Modelo 5: locação
Apartamento de 2 quartos mobiliado, aceita pet, a 5 minutos a pé do metrô, na Vila Nova, pronto para entrar: só trazer a roupa.
São 58 m² com sala, cozinha americana equipada (geladeira, fogão, micro-ondas), 2 quartos com armários e cama, banheiro e área de serviço com máquina de lavar. 3º andar com elevador, 1 vaga. Condomínio com portaria 24 horas e bicicletário.
Aluguel de R$ 2.400, condomínio de R$ 450 e IPTU de R$ 90 por mês: R$ 2.940 no total. Aceita seguro-fiança, caução ou fiador. Disponível a partir do dia 1º. Chame no WhatsApp para visitar hoje mesmo.
Troque antes de publicar: a lista exata do que fica (mobiliado sem lista gera visita frustrada), o total mensal com condomínio e IPTU somados, as garantias que o proprietário aceita e a data de disponibilidade.
Repare que nenhum dos cinco usa "excelente", "imperdível" ou "oportunidade". O diferencial é sempre um fato que o comprador consegue conferir na visita, e é isso que faz ele marcar.
O que nunca escrever no anúncio de imóvel
Boa parte dos anúncios perde o clique por excesso, não por falta. Frase de efeito, dado arredondado e restrição mal escrita afastam o comprador certo e atraem o errado. Alguns desses erros também dão problema jurídico.
- Promessa vaga: "ótima localização", "acabamento de primeira", "imperdível". Não filtram ninguém e ocupam o lugar do diferencial concreto. Troque pelo que torna a localização boa (a 5 minutos do metrô) e pelo que é o acabamento (porcelanato, esquadria de alumínio).
- Metragem errada ou "aproximada": a área que entra é a da matrícula ou do carnê de IPTU. Área total no lugar da privativa, ou número arredondado para cima, é o que faz o comprador se sentir enganado na visita e o que o Código de Defesa do Consumidor chama de publicidade enganosa (art. 37, inclusive por omissão de dado essencial).
- Termos discriminatórios: restrição por raça, religião, origem ou qualquer outra que não seja condição objetiva do imóvel. Publicidade discriminatória é abusiva pelo CDC (art. 37, § 2º), e discriminar por meio de publicação é crime pela Lei 7.716/89 (art. 20). Restrição que o proprietário pede, como "não aceita pet", entra como informação objetiva, sem adjetivo.
- "Aceita proposta" e "valor negociável": anunciam que o preço está errado antes de a primeira visita acontecer. Se o proprietário aceita negociar, isso se conversa na proposta, não no anúncio.
- Dado que muda e ninguém atualiza: preço antigo, "disponível" em imóvel reservado. E os vícios de forma: CAIXA ALTA, exclamação, abreviação de ficha ("apto 2 dorm 1 vg") e endereço com número, que facilita visita sem corretor.
O que a lei exige no anúncio do imóvel
Três exigências valem para qualquer anúncio feito por corretor ou imobiliária, em qualquer canal, e as três costumam ser esquecidas no Instagram e no WhatsApp. Estão na Lei 6.530/78, que regula a profissão, e na Resolução COFECI 1.065/2007, que trata da publicidade do corretor.
A lei proíbe anúncio sem o número de inscrição (art. 20, IV). A resolução detalha: o nome vem seguido de "corretor de imóveis" e do número precedido da sigla CRECI (a pessoa jurídica usa a letra J), em fonte de pelo menos 25% do tamanho do nome. Vale para placa, site e rede social.
O mesmo art. 20 (inciso III) veda anunciar publicamente proposta de transação sem autorização em documento escrito. Anúncio de imóvel que "o dono comentou que vende" é infração, mesmo que o proprietário concorde depois.
O inciso V exige, em imóvel loteado ou em condomínio, o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis. É o dado que quase nenhum anúncio de terreno ou de lançamento traz.
A ordem das fotos e o que a primeira precisa mostrar
A primeira foto é a capa do card na lista e decide o clique junto com o título. Ela precisa ser o melhor ambiente do imóvel, na horizontal, com luz natural e sem marca d'água cobrindo a cena. Fachada só vai primeiro quando a fachada é o diferencial: casa de esquina, prédio novo, vista do terreno.
Depois da capa, a sequência segue o caminho de uma visita: a pessoa entra, percorre e sai. Quem embaralha a ordem obriga o interessado a montar o imóvel na cabeça, e ele desiste antes.
- O ambiente-estrela (varanda, sala integrada, quintal, vista)
- Sala, do ângulo que mostra a integração com a cozinha ou a varanda
- Cozinha e área de serviço
- Suíte, depois os outros quartos
- Banheiros, um por foto, sem repetir ângulo
- Área externa e área comum do condomínio
- Planta baixa, que responde "como os cômodos se distribuem" sem visita
- Fachada e rua, por último, para quem quer conferir o entorno
Quantidade: uma foto por ambiente, mais as de diferencial, costuma dar entre 10 e 20 imagens. Menos que isso levanta a suspeita de que algo está sendo escondido; mais que isso repete ângulo e cansa. Foto de cômodo bagunçado, banheiro com a tampa aberta ou espelho com o fotógrafo refletido sai do conjunto, mesmo que sobre um ambiente sem foto.
Como fotografar cada ambiente com o celular, o horário da luz e o enquadramento que faz o cômodo parecer do tamanho que é têm guia próprio de fotografia imobiliária. Aqui, o que importa é a ordem.
Como anunciar o mesmo imóvel em 3 canais: portal, site próprio e Instagram
O texto não é o mesmo em todo lugar. O portal impõe campos e limita o título; o site próprio é o único lugar onde o anúncio aparece inteiro e ainda pode ranquear no Google; o Instagram entrega uma frase e uma imagem para quem não estava procurando.
| Canal | O que muda no texto | O que entra só aqui |
|---|---|---|
| Portal | Título curto (a fórmula inteira), descrição nos 4 blocos e todos os campos estruturados preenchidos: o filtro do portal lê o campo, não o texto | Nada a mais. O contato fica no botão do portal, não na descrição |
| Site próprio | Título com bairro e cidade (é o que o Google indexa), descrição completa e sem limite, com os termos que o comprador digita na busca | Vídeo, tour, planta em tamanho real, endereço aproximado no mapa e o formulário que cai direto no CRM |
| Uma frase com o diferencial e o bairro na legenda, o preço se o proprietário autorizar, e o convite para o direct. O carrossel faz o papel da descrição | CRECI na legenda ou na bio, hashtags do bairro e o link do anúncio completo na bio |
Portal e site próprio se complementam: um traz quem está procurando hoje, o outro guarda o anúncio completo e o lead que chega por ele. Se portal pago de imóveis vale a pena é conta que tem guia próprio; a bio, a frequência e o que postar entre um imóvel e outro estão no guia de Instagram para corretor de imóveis.
Descrição de imóvel feita por IA: o que revisar antes de publicar
Gerar a descrição por IA a partir da ficha do imóvel já é função comum em CRM, em portal e nos assistentes de texto. O ganho é real: o primeiro rascunho sai em segundos e nunca vem com "apto 2 dorm". O risco também: a IA escreve com confiança o que não sabe.
Cinco coisas para conferir em toda descrição gerada, antes de publicar:
- Dado inventado para preencher lacuna: "vista livre", "andar alto" e "sol da manhã" aparecem quando a ficha não diz nada sobre isso. Se não está na ficha ou você não viu no imóvel, sai.
- Adjetivo genérico: "aconchegante", "espaçoso", "charmoso", "exclusivo". A IA adora, o comprador não filtra por isso. Troque pelo fato que gerou o adjetivo.
- Metragem, andar e valores: a IA arredonda e às vezes mistura área total com privativa. Confira número por número contra a matrícula e a ficha.
- Condição que depende do proprietário: "aceita financiamento", "documentação em dia" e "aceita pet" só entram se você confirmou. A IA não sabe o que foi combinado.
Uma regra resolve a maior parte: a IA escreve a partir da ficha, e a ficha é sua. Ficha completa gera descrição boa; ficha com três campos gera adjetivo.
Checklist antes de publicar o anúncio
Sete conferências, dois minutos, antes de apertar publicar.
- O título tem tipo, diferencial e bairro, e serve só para este imóvel?
- A primeira frase diz o diferencial e para quem o imóvel serve, sem "ótima oportunidade"?
- Metragem, quartos, vagas e andar batem com a matrícula e com a ficha?
- As condições foram confirmadas com o proprietário: financia, aceita FGTS, aceita pet, o que fica?
- A primeira foto é o melhor ambiente, na horizontal, e a sequência segue o caminho da visita?
- O número do CRECI está visível (com o J, se for a imobiliária), no anúncio e na arte?
- O fecho pede uma ação (visita, WhatsApp, planta) e alguém responde em minutos?
O último item é o que mais derruba anúncio bom. A primeira resposta está pronta no script para corretor de imóveis.
Depois de pronto, o anúncio precisa de um lugar onde apareça inteiro: todas as fotos na ordem, a descrição sem limite de caracteres e o formulário caindo direto no CRM. É o que o site próprio pra anunciar da Imobisoft entrega, integrado ao CRM e ao WhatsApp, para que o lead do anúncio chegue ao corretor no minuto em que ele escreve.
Perguntas frequentes sobre como anunciar imóvel
Como fazer um anúncio de imóvel atrativo?
Título com tipo, diferencial e bairro; primeira foto do melhor ambiente, na horizontal; e descrição em 4 blocos que responde condomínio, IPTU, andar, vaga e condições antes de a pessoa perguntar. Atrativo é o anúncio específico: o que serve para qualquer imóvel da rua não atrai ninguém.
O que escrever na descrição de um imóvel?
Na ordem: o diferencial e para quem o imóvel serve (1 a 2 linhas), os dados do imóvel (metragem, cômodos, andar, vaga, posição solar, o que fica), o entorno com dois pontos reais a pé, e os custos fixos com o convite para a visita. Os cinco modelos deste guia seguem essa ordem.
Quantas fotos colocar no anúncio?
Uma por ambiente, mais as de diferencial (varanda, vista, área comum, planta), o que costuma dar entre 10 e 20 fotos. A primeira precisa ser o melhor ambiente do imóvel, e a sequência segue o caminho de uma visita. Foto repetida, bagunçada ou escura sai do conjunto.
Pode anunciar imóvel sem CRECI?
Quem anuncia como intermediário, não. A Lei 6.530/78 proíbe anúncio sem o número de inscrição (art. 20, IV) e a Resolução COFECI 1.065/2007 exige o número com a sigla CRECI em qualquer divulgação. O proprietário que anuncia o próprio imóvel não está intermediando.
Qual o tamanho ideal da descrição do imóvel?
Entre 8 e 12 linhas, nos 4 blocos: o que cabe numa tela de celular com uma rolagem. Menos que isso deixa pergunta sem resposta; mais que isso vira texto que ninguém lê. O que precisa de mais espaço (lista do que fica, regras do condomínio) vai para a visita ou para a ficha.
