Quanto é a comissão de corretor de imóveis na venda e no aluguel, como calcular, a divisão entre imobiliária e corretor, quem paga e por que não existe mais tabela obrigatória.
A comissão de corretor de imóveis na venda fica, em regra, entre 6% e 8% do valor do negócio para imóveis urbanos. Para imóveis rurais, a referência sobe para 8% a 10%, e em lançamentos costuma ficar entre 4% e 6%. Na locação, o padrão é o equivalente a um mês de aluguel. Mas atenção a uma informação que muita gente repete errado: esses percentuais são apenas referenciais, não são obrigatórios e não existe mais tabela imposta pelo CRECI. Desde 2018, a comissão de corretagem é livremente negociada entre as partes. Neste guia você vai entender o que é a comissão, de quanto ela costuma ser por tipo de transação, como calcular (com calculadora e exemplo), como ela é dividida entre imobiliária e corretor, e quem paga a conta segundo a lei.
O que é comissão de corretagem
A comissão de corretagem é a remuneração que o corretor de imóveis recebe quando intermedeia um negócio com sucesso. Em outras palavras, é o pagamento pelo trabalho de aproximar comprador e vendedor (ou locador e locatário) e levar a negociação até o fechamento.
O ponto central é o conceito de resultado útil: o corretor faz jus à comissão quando a aproximação que ele promoveu resulta efetivamente no negócio. Não basta mostrar o imóvel, o que gera o direito ao pagamento é o negócio concretizado a partir daquela aproximação. Esse trabalho envolve muito mais do que abrir a porta de um apartamento: captação, avaliação, divulgação, atendimento, visitas, negociação, conferência de documentos e acompanhamento até a assinatura.
A profissão é regulamentada pela Lei 6.530/78 e exige registro ativo no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) do estado. Sem esse registro, não é permitido exercer a atividade de intermediação imobiliária de forma profissional. Se você quer entender melhor a função e a rotina de quem atua na área, vale a leitura sobre a profissão de corretor de imóveis e tudo o que ela envolve.
Qual o percentual de comissão por tipo de transação?
O percentual de comissão não tem um valor único: a porcentagem do corretor de imóveis varia conforme o tipo de imóvel, a complexidade da negociação, a região e o que foi combinado em contrato. A tabela abaixo reúne as faixas que o mercado costuma praticar. Reforçando: são referências de mercado, não uma obrigação legal.
| Tipo de transação | Faixa referencial de comissão | Observação |
|---|---|---|
| Venda de imóvel urbano (casa, apartamento) | 6% a 8% | Faixa mais comum no país |
| Venda de imóvel rural ou terreno | 8% a 10% | Avaliação e documentação mais complexas |
| Venda de imóvel industrial | 6% a 8% | Negociações de maior porte |
| Lançamento ou empreendimento | 4% a 6% | Volume alto compensa o percentual menor |
| Locação (intermediação) | 1 mês de aluguel | Cobrado uma vez, no fechamento |
| Administração de locação | 8% a 10% ao mês | Sobre o valor mensal, enquanto durar o contrato |
Repare que a comissão de imóvel rural ou terreno tende a ser mais alta. O motivo é prático: avaliar uma propriedade rural, conferir matrícula, área, georreferenciamento e regularização dá bem mais trabalho do que vender um apartamento padronizado.
A tabela de honorários de corretagem do CRECI é obrigatória?
A tabela de honorários de corretagem do CRECI não é obrigatória desde 2018, e esse é o ponto que mais gera confusão sobre o tema. Muita gente afirma que existe uma tabela do CRECI que fixa quanto o corretor pode cobrar, mas a maioria dos conteúdos ainda repete essa informação errada.
Em março de 2018, um acordo entre o CADE (Conselho Administrativo de Defesa Econômica) e o COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) mudou esse cenário. Por esse acordo, o COFECI e os CRECIs se comprometeram a revogar as tabelas que estabeleciam valores mínimos e máximos de comissão. O entendimento foi de que tabelas obrigatórias funcionavam como uma forma de combinação de preços, o que prejudica a livre concorrência (homologado em 14/03/2018, publicado no DOU em 20/03/2018).
Na prática, o que isso significa para você:
- As tabelas de honorários dos CRECIs regionais continuam existindo, mas hoje têm caráter apenas referencial. São uma sugestão, não uma regra.
- O percentual da comissão é livremente negociado entre quem contrata e o corretor (ou a imobiliária).
- Ninguém é obrigado a cobrar 6%, nem proibido de cobrar mais ou menos. Tudo depende do acordo.
Por isso, ao longo deste texto, sempre que falamos em percentuais, estamos falando de referências de mercado, e não de obrigação. O combinado entre as partes é o que vale.
Como calcular a comissão do corretor
Calcular a comissão do corretor de imóveis é simples e segue uma única fórmula:
Comissão = valor do negócio × percentual acordado
Veja um exemplo prático. Imagine a venda de uma casa por R$ 540.000, com uma comissão acordada de 7%:
- Valor do imóvel: R$ 540.000
- Percentual combinado: 7%
- Comissão total: R$ 540.000 × 0,07 = R$ 37.800
Esse é o valor bruto da corretagem, ou seja, o total devido pela intermediação antes de qualquer divisão. Se o corretor atua sozinho, como autônomo, esse valor é integralmente dele (descontados impostos). Se ele trabalha vinculado a uma imobiliária, esse total ainda será repartido, e é justamente sobre essa divisão que falamos no próximo bloco.
Para você não precisar abrir a calculadora do celular nem fazer a conta na mão, montamos uma calculadora de comissão logo abaixo. Basta informar o valor do imóvel e o percentual combinado para ver o resultado na hora.
Calculadora de comissão
Sem caixa-preta: você vê a conta acontecer (valor × percentual) e quanto sobra no bolso.
O split varia por contrato e por modelo da imobiliária (50/50 é comum, mas vai de 30/70 a 70/30 conforme captação, exclusividade e quem trouxe o cliente). A parte da imobiliária é ajustada automaticamente.
Estimativa. A comissão imobiliária é livremente negociada entre as partes — não é tabelada por lei desde 2018. Os percentuais que o CRECI/COFECI publicam são apenas referência (a venda urbana costuma girar em torno de 6%), não uma obrigação. Combine o valor e o split por escrito no contrato antes de fechar.
Como funciona a divisão da comissão da imobiliária com o corretor?
A divisão da comissão entre imobiliária e corretor acontece sempre que o profissional está associado a uma empresa: a comissão paga pelo cliente não fica inteira com ele, e sim repartida entre os dois conforme o que estiver definido em contrato. Essa divisão é o que o mercado chama de split da comissão.
Não existe um percentual fixo de divisão. Ele depende do regime de trabalho, da estrutura que a imobiliária oferece (carteira de clientes, marketing, sistema, plantão) e do acordo individual. Alguns arranjos comuns:
- 50/50: metade para a imobiliária, metade para o corretor. Muito usado quando a empresa fornece o lead e toda a estrutura.
- 60/40 ou 70/30 a favor da imobiliária: quando a captação e o cliente vieram majoritariamente da empresa.
- Divisão a favor do corretor: quando foi ele quem captou o imóvel, trouxe o cliente e conduziu a negociação.
É comum, ainda, existir a figura do corretor agenciador (quem captou o imóvel) separada de quem efetivamente vendeu. Nesses casos, a comissão pode se dividir em mais partes: uma fatia para a imobiliária, uma para quem captou e outra para quem fechou. Veja como ficaria a divisão sobre os R$ 37.800 do exemplo anterior:
| Cenário | Imobiliária | Corretor |
|---|---|---|
| Corretor autônomo (sem imobiliária) | R$ 0 | R$ 37.800 |
| Divisão 50/50 | R$ 18.900 | R$ 18.900 |
| Divisão 60/40 (a favor da imobiliária) | R$ 22.680 | R$ 15.120 |
Por isso, quando alguém pergunta quanto ganha o corretor por venda, a resposta honesta é: depende do percentual cobrado e de como a comissão é dividida. O total da corretagem pode parecer alto, mas o que entra no bolso do profissional é só a parte dele do split, ainda sujeita a impostos. Organizar essa divisão de forma clara, desde a captação, evita atrito na hora do pagamento. Uma boa gestão da captação de imóveis e do acompanhamento da negociação no funil de vendas imobiliário ajuda a deixar registrado quem fez o quê em cada negócio.
Impostos sobre a comissão de corretagem
Os impostos sobre a comissão do corretor variam conforme ele atua como pessoa física (autônomo) ou como pessoa jurídica (com CNPJ): a comissão que entra no split ainda não é líquida, porque sobre ela incidem tributos. Entender essa diferença ajuda a saber quanto realmente sobra de cada negócio.
Corretor pessoa física (autônomo)
O corretor pessoa física, atuando como autônomo, tem a comissão tributada pelo Imposto de Renda da Pessoa Física, segundo a tabela progressiva. As alíquotas sobem por faixa de rendimento e podem chegar a 27,5% sobre a parcela mais alta. Como autônomo, o corretor normalmente recolhe o imposto mês a mês pelo carnê-leão e ainda costuma ter contribuição ao INSS. Na prática, é o regime com a maior mordida sobre rendimentos mais elevados.
Corretor pessoa jurídica (CNPJ no Simples Nacional)
Com um CNPJ enquadrado no Simples Nacional, a carga tende a ser bem menor. A alíquota inicial fica em torno de 6% nas primeiras faixas de faturamento, recolhida em uma guia única (o DAS) que já reúne os tributos federais e o ISS municipal. O percentual é progressivo e aumenta conforme o faturamento acumulado nos últimos doze meses, além de variar de acordo com o anexo de enquadramento. É justamente por essa diferença que muitos corretores abrem empresa.
ISS e nota fiscal
O serviço de corretagem também sofre incidência do ISS, o imposto municipal sobre serviços, cuja alíquota varia de cidade para cidade. Em qualquer cenário, a recomendação é emitir nota fiscal da comissão recebida, o que formaliza o recebimento e mantém a regularidade fiscal do profissional.
Vale um aviso importante: este bloco é uma orientação geral, não um conselho tributário definitivo. A escolha entre atuar como pessoa física ou jurídica, o anexo correto do Simples e o melhor planejamento dependem do seu volume de negócios e da sua realidade. Consulte um contador antes de decidir.
Quem paga a comissão na venda de imóvel e quando ela é devida?
Essa é talvez a dúvida mais frequente de quem vai comprar ou vender. A resposta tem base no Código Civil, nos artigos 722 a 729, que tratam do contrato de corretagem.
A regra geral é simples: paga a comissão quem contratou o corretor. Na prática, na maioria das vendas, quem contrata o serviço é o vendedor ou proprietário do imóvel, porque é ele quem precisa que alguém venda o bem. Mas isso pode ser diferente, dependendo do que foi acordado. Nada impede que comprador e vendedor combinem outra forma de divisão dessa despesa, desde que fique claro no negócio.
Sobre quando a comissão é devida, o Código Civil é direto: o corretor tem direito à remuneração quando o resultado útil é alcançado, ou seja, quando o negócio se concretiza graças à aproximação que ele fez. Dois pontos importantes que costumam gerar discussão:
- Negócio fechado depois, mas por causa do corretor: se o comprador e o vendedor se aproximaram pelo trabalho do corretor e fecham o negócio depois, mesmo após o fim do prazo do contrato, a comissão pode continuar devida. O que importa é se a venda foi resultado daquela aproximação.
- Desistência das partes: se a aproximação foi feita e o negócio chegou a ser fechado, a desistência posterior de uma das partes em regra não tira o direito do corretor à comissão. Já uma negociação que simplesmente não avança não gera o pagamento.
O registro do corretor no CRECI também entra aqui: para cobrar comissão de forma plenamente respaldada, o profissional precisa estar regularmente habilitado. Vale entender melhor o que é o CRECI e como funciona o registro dos corretores antes de fechar qualquer contrato de intermediação.
Comissão no aluguel e taxa de administração
No mercado de locação, a lógica da comissão de venda de imóvel muda um pouco. Aqui existem dois momentos diferentes que costumam ser confundidos:
Comissão de intermediação da locação
É a remuneração pelo trabalho de encontrar o inquilino, conduzir a negociação e fechar o contrato de aluguel. A referência de mercado é o equivalente a um mês de aluguel, cobrado uma única vez, no fechamento. Em locações por temporada, esse valor costuma ser bem maior.
Taxa de administração da locação
É diferente da intermediação. A taxa de administração é cobrada de forma recorrente, mês a mês, enquanto a imobiliária administra o contrato. Ela remunera serviços contínuos: cobrança do aluguel, repasse ao proprietário, gestão de inadimplência, vistorias e atendimento. A referência fica em torno de 8% a 10% sobre o valor do aluguel mensal, variando bastante por região e por contrato.
Em resumo: a intermediação é paga uma vez, no início. A administração é paga todo mês, enquanto o contrato estiver ativo. São cobranças distintas e podem coexistir.
Perguntas frequentes sobre comissão de corretor de imóveis
Qual é a comissão do corretor de imóveis?
Na venda de imóveis urbanos, a referência de mercado fica entre 6% e 8% do valor do negócio. Para imóveis rurais, sobe para 8% a 10%, e em lançamentos costuma ficar entre 4% e 6%. Na locação, o padrão é um mês de aluguel. Todos esses valores são referências, não obrigações, e podem ser negociados.
Como calcular a comissão do corretor?
Multiplique o valor do negócio pelo percentual combinado. Por exemplo, um imóvel de R$ 540.000 com comissão de 7% gera R$ 37.800 de corretagem. Se o corretor é vinculado a uma imobiliária, esse total ainda será dividido entre os dois conforme o contrato.
Quem paga a comissão do corretor?
Em regra, paga quem contratou o corretor, e na prática isso normalmente recai sobre o vendedor ou proprietário do imóvel. As partes podem combinar outra forma de divisão da despesa, desde que fique claro no negócio. A base está nos artigos 722 a 729 do Código Civil.
Sou obrigado a pagar comissão ao corretor?
Você deve a comissão quando contratou o corretor e o negócio se concretizou em razão do trabalho dele (o chamado resultado útil). Se houve contrato de corretagem e a venda aconteceu por causa daquela aproximação, o pagamento é devido. Não há obrigação de pagar a alguém que não foi contratado e que não teve participação no fechamento.
Posso vender meu imóvel sozinho, sem corretor?
Sim. Não é obrigatório usar um corretor para vender seu próprio imóvel. Ao vender por conta própria, você economiza a comissão, mas assume todo o trabalho de avaliação, divulgação, atendimento, negociação e conferência de documentos. Para imóveis de maior valor ou com documentação complexa, o apoio de um profissional habilitado costuma reduzir riscos e tempo de venda.
A comissão de corretor é tabelada?
Não. Desde 2018, por acordo entre o CADE e o COFECI, as tabelas que fixavam valores mínimos e máximos foram revogadas. As tabelas de honorários dos CRECIs regionais ainda existem, mas têm caráter apenas referencial. O percentual é livremente negociado entre as partes.
Qual a comissão de corretor no aluguel?
A intermediação da locação costuma custar o equivalente a um mês de aluguel, pago uma única vez no fechamento do contrato. Já a administração mensal do aluguel, quando a imobiliária gerencia o contrato, fica em torno de 8% a 10% sobre o valor mensal, de forma recorrente.
Quando a comissão do corretor é devida?
Quando o resultado útil é alcançado, ou seja, quando o negócio se concretiza graças à aproximação feita pelo corretor. Se comprador e vendedor se aproximaram pelo trabalho dele e fecharam negócio, a comissão é devida, mesmo que o fechamento ocorra depois do prazo do contrato. Já uma negociação que não evolui não gera pagamento.
Quanto ganha o corretor por venda?
Depende do percentual cobrado e de como a comissão é dividida. Numa venda de R$ 540.000 com 7%, a corretagem total é de R$ 37.800. Se o corretor é autônomo, esse valor é dele (descontados os impostos). Se é vinculado a uma imobiliária, recebe apenas a sua parte do split, que pode ser 50%, 40% ou outro percentual conforme o contrato, também antes dos impostos.
O que é a regra dos 3 na corretagem?
No dia a dia das imobiliárias, a regra dos 3 é uma prática de atendimento: o corretor fica disponível para receber um cliente que "sobra" quando todos os colegas estão ocupados, ou para dar continuidade a um atendimento iniciado por outro profissional que não pode seguir naquele momento. Trata-se de uma regra operacional de organização do plantão, não de uma norma legal. Por se tratar de uma escala interna, ela acaba influenciando o split, já que define qual corretor assume o atendimento e, portanto, entra na divisão da comissão daquele negócio.
Posso vender só uma parte (fração) do meu imóvel? E a comissão?
Sim. Cada coproprietário pode vender a sua fração ideal do imóvel. Quando a venda é para um terceiro (alguém de fora), os demais condôminos têm direito de preferência: nas mesmas condições oferecidas ao estranho, eles podem adquirir a fração antes, conforme o artigo 504 do Código Civil (o condômino não avisado pode, depositando o preço, reaver a parte vendida no prazo de 180 dias). Já a comissão do corretor incide apenas sobre a fração efetivamente negociada, e não sobre o imóvel inteiro.
Fontes e referências
- Lei nº 6.530/1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis.
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002), artigos 722 a 729, sobre o contrato de corretagem, e artigo 504, sobre o direito de preferência na venda de fração ideal de coisa indivisível.
- CADE (Conselho Administrativo de Defesa Econômica): acordo com o COFECI, em 2018, que levou à revogação das tabelas de honorários obrigatórias dos corretores de imóveis.
- COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) e CRECIs regionais: tabelas referenciais de honorários.
