A redução do SFH varia por município (ex.: 0,5% em SP e RJ, 1% em Recife) e vale dentro de tetos que mudam todo ano. Confirme na prefeitura.
Base de cálculo = valor real da transação (STJ, Tema 1113). Confirme alíquota e isenções na sua prefeitura.
Estimativa informativa. Alíquotas, tetos e isenções mudam por lei municipal.
A calculadora de ITBI estima quanto você vai pagar de imposto de transmissão ao comprar um imóvel. A conta é direta: o ITBI é a base de cálculo (o valor real da transação) multiplicada pela alíquota do município. Como o ITBI é um imposto municipal, cada cidade tem a sua alíquota, quase sempre entre 2% e 3%. Basta informar o valor do imóvel e a capital que a ferramenta aplica a alíquota certa e mostra o imposto na hora. Para o passo a passo detalhado, o que o STJ Tema 1113 mudou e a lista de isenções, veja o nosso guia completo de como calcular o ITBI.
O que é o ITBI e quem paga
ITBI é a sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Ele incide sobre a transmissão onerosa de um imóvel, ou seja, quando existe compra e venda com pagamento envolvido. Por ser um tributo municipal, cada prefeitura define a própria alíquota, o próprio prazo e as próprias isenções, por isso o mesmo imóvel gera valores diferentes de imposto em São Paulo, no Rio de Janeiro ou em Curitiba.
Por regra geral, quem paga o ITBI é o comprador, já que o imposto incide sobre quem adquire o imóvel. O contrato pode negociar isso entre as partes, mas a responsabilidade costuma recair sobre quem compra. Um cuidado importante: herança e doação não pagam ITBI. Essas transmissões gratuitas caem no ITCMD, que é um imposto estadual, com regras totalmente diferentes.
Como calcular o ITBI
A fórmula cabe em uma linha:
ITBI = base de cálculo × alíquota do município
Um exemplo com valores redondos para ilustrar:
- Valor da transação: R$ 500.000
- Cidade: São Paulo (alíquota de 3%)
- ITBI: 500.000 × 3% = R$ 15.000
Simples assim. O ponto que confunde a maioria das pessoas não é a multiplicação, e sim descobrir qual valor entra na base e qual alíquota o município cobra. A calculadora acima resolve os dois: traz a alíquota oficial de cada capital e usa como base o valor real da transação, mostrando a conta passo a passo em vez de cuspir um número fechado.
Alíquota de ITBI por capital
A alíquota do ITBI varia de cidade para cidade. A tabela abaixo traz a alíquota padrão das principais capitais e a alíquota reduzida para a parte financiada pelo SFH, quando o município oferece essa redução. São os mesmos valores usados no seletor da calculadora, cruzados com as fontes oficiais de cada prefeitura. Mesmo assim, sempre confirme no portal do seu município, porque alíquota de imposto municipal muda por lei local.
| Capital (UF) | Alíquota padrão | Reduzida (SFH) |
|---|---|---|
| São Paulo (SP) | 3% | 0,5% |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3% | 0,5% |
| Brasília (DF) | 2% | – |
| Salvador (BA) | 3% | – |
| Fortaleza (CE) | 4% | 0,5% |
| Belo Horizonte (MG) | 3% | – |
| Curitiba (PR) | 2,7% | – |
| Recife (PE) | 3% | 1% |
| Porto Alegre (RS) | 3% | 0,5% |
| Manaus (AM) | 2% | – |
| Goiânia (GO) | 2% | – |
| Belém (PA) | 2% | – |
| Florianópolis (SC) | 2% | – |
| Vitória (ES) | 2% | – |
| Natal (RN) | 3% | – |
| João Pessoa (PB) | 3% | – |
Onde aparece um traço na coluna do SFH, o município não consta com alíquota reduzida específica para o Sistema Financeiro de Habitação na nossa tabela. Alguns têm outras reduções (imóvel novo, imóvel popular ou isenção por baixo valor), com regras próprias: vale conferir na prefeitura. A cidade da sua compra não é capital? Use a opção Outra cidade no seletor e informe a alíquota manualmente.
Quando e como pagar o ITBI
O ITBI costuma ser pago pelo comprador antes do registro da escritura no cartório de registro de imóveis. Sem a guia do ITBI quitada, o cartório em regra não faz o registro, e é o registro que efetivamente transfere a propriedade. Na prática, o passo a passo é este:
- Emissão da guia: feita no portal da prefeitura ou da secretaria de finanças do município, informando os dados do imóvel e da transação.
- Conferência da base: confira se a base de cálculo usada foi o valor real da transação, e não um valor de referência inflado (mais sobre isso abaixo).
- Pagamento: quitação da guia dentro do prazo do município, que varia de cidade para cidade.
- Registro: com o ITBI pago, o cartório registra a escritura e a propriedade passa oficialmente para o comprador.
STJ Tema 1113: a base é o valor real da transação
Esse é o ponto que quase ninguém conta e que pode fazer você pagar imposto a mais. Muitas prefeituras cobravam o ITBI sobre um valor venal de referência, um valor arbitrado pelo município que costuma ser maior do que o preço realmente pago. Em 2022, o STJ, no julgamento do Tema 1113, definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que só pode ser afastado por meio de processo administrativo próprio.
Na prática, isso significa que a base é o preço real do negócio. Se o município cobrou sobre uma base inflada, o comprador pode contestar e, em alguns casos, pedir a restituição da diferença paga a mais. A nossa calculadora já parte do valor real da transação, exatamente como o STJ definiu.
ITBI de imóvel financiado pelo SFH
Quando parte da compra é financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), vários municípios aplicam uma alíquota reduzida sobre a parte financiada e a alíquota cheia sobre o restante. É o caso de São Paulo e do Rio de Janeiro (0,5% sobre a parte financiada) e de Recife (1%), sempre dentro de tetos de valor que mudam a cada ano.
Para calcular esse caso, marque a opção Tenho parte financiada pelo SFH na ferramenta e informe o valor financiado e a alíquota reduzida do seu município. A calculadora separa a conta em duas partes (a financiada, com a alíquota menor, e o restante, com a alíquota cheia) e ainda mostra a alíquota efetiva sobre o valor total. Como os tetos e percentuais variam bastante, confirme sempre na prefeitura antes de fechar.
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Fontes consultadas
- Como calcular o ITBI em 2026: guia completo com a tabela por capital, isenções e o STJ Tema 1113 (alíquotas conferidas contra os portais das prefeituras)
- STJ, Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP): base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte
- Portais oficiais das prefeituras de cada capital: alíquotas, tetos do SFH e prazos de pagamento
Esta calculadora tem caráter informativo e não substitui a guia oficial do seu município. Alíquotas, tetos do SFH, isenções e prazos variam por lei municipal e mudam com frequência, então confirme sempre no portal da sua prefeitura antes de fechar a compra.
Como calcular o ITBI de um imóvel?
Multiplique a base de cálculo pela alíquota do município: ITBI = valor da transação × alíquota. Um imóvel de R$ 500.000 em São Paulo, onde a alíquota é 3%, gera ITBI de R$ 15.000. A alíquota muda por cidade, quase sempre entre 2% e 3%.
Qual é a alíquota do ITBI?
Depende do município, em regra entre 2% e 3%. SP, RJ, Salvador, Recife, Porto Alegre, Natal e João Pessoa cobram 3%; Brasília, Manaus, Goiânia, Belém, Florianópolis e Vitória cobram 2%; Curitiba cobra 2,7% e Fortaleza chega a 4%. Confirme na sua prefeitura.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Por regra geral, o comprador, já que o imposto incide sobre a aquisição do imóvel. O contrato pode negociar isso, mas a responsabilidade costuma ser de quem compra, e o pagamento antecede o registro da escritura.
Qual valor entra na base de cálculo?
O valor real da transação. Pelo STJ (Tema 1113), a base é o preço declarado do negócio, não um valor de referência inflado da prefeitura. Se cobraram sobre uma base maior, dá para contestar e até pedir restituição.
Imóvel financiado pelo SFH tem ITBI reduzido?
Em muitos municípios, sim: a parte financiada pelo SFH paga alíquota reduzida (0,5% em SP e RJ, 1% em Recife), dentro de tetos que mudam todo ano, e o restante paga a alíquota cheia. Confirme os limites na prefeitura.
Herança e doação pagam ITBI?
Não. O ITBI é só para transmissões onerosas (com pagamento), como compra e venda. Herança e doação são gratuitas e pagam o ITCMD, um imposto estadual com regras próprias.
Veja também a calculadora de comissão de corretor, a calculadora de reajuste de aluguel, a calculadora de rescisão de locação, a calculadora de meta do corretor e todas as calculadoras imobiliárias. Para o passo a passo completo, leia o guia de como calcular o ITBI.
