Use a taxa efetiva do seu contrato. O valor acima é só um exemplo.
Reduzir o prazo economiza mais juros; reduzir a parcela alivia o mês a mês. Estimativa informativa.
Estimativa informativa. Taxas, seguros e a forma de amortização do seu banco podem mudar o resultado.
Esta calculadora de amortização de financiamento responde a uma dúvida que vale muito dinheiro: quanto você economiza ao jogar um valor extra no seu financiamento imobiliário? A ferramenta simula o seu financiamento no SAC ou no Price, aplica o aporte extra (de uma vez ou todo mês) e mostra quanto cai de juros e de prazo, com a opção de reduzir o prazo ou reduzir a parcela. Tudo com a matemática financeira padrão, sem número mágico.
Vale a pena amortizar o financiamento?
Na maioria dos casos, sim, e por um motivo simples: os juros do financiamento incidem sobre o saldo devedor. Cada real que você amortiza reduz esse saldo e, com ele, os juros de todos os meses seguintes. Como o crédito imobiliário costuma ter taxa alta, amortizar é uma das aplicações mais seguras e rentáveis que existem: você deixa de pagar juros a essa taxa.
A única situação em que pode não valer a pena é quando você conseguiria render esse mesmo dinheiro a uma taxa maior que a do financiamento, em um investimento seguro. Enquanto a taxa do seu contrato for maior que a de um investimento conservador, amortizar tende a ganhar. E quanto mais cedo no contrato você amortizar, maior o efeito, porque no início a parcela é quase toda juros.
Reduzir prazo ou reduzir parcela?
Essa é a decisão que mais muda o resultado, e a fonte de mais confusão. As duas opções são válidas, mas servem a objetivos diferentes:
- Reduzir o prazo: a parcela continua igual e você tira meses inteiros do fim do financiamento. É a opção que economiza mais juros, porque elimina períodos completos de incidência de juros.
- Reduzir a parcela: o prazo continua o mesmo e a sua prestação mensal cai. Economiza menos juros que reduzir o prazo, mas alivia o orçamento imediatamente.
Regra de bolso: se o objetivo é pagar o mínimo de juros e você não precisa do alívio mensal, reduza o prazo. Se o aperto no caixa é agora, reduza a parcela. A calculadora acima mostra os dois números para você comparar sem achismo.
Como funciona a amortização no SAC e no Price
Os dois sistemas de amortização mais usados no Brasil calculam a parcela de formas diferentes:
Price (parcela fixa)
No sistema Price, a parcela é fixa do começo ao fim. A conta é a fórmula clássica de matemática financeira: parcela igual ao valor financiado vezes a taxa mensal, dividido por um menos (um mais a taxa) elevado a menos o número de parcelas. No início, a maior parte da parcela é juros; a amortização vai crescendo com o tempo. Por amortizar devagar no começo, o Price acumula mais juros no total.
SAC (amortização constante)
No SAC, quem é fixa é a amortização: o valor financiado dividido pelo número de parcelas. A parcela começa mais alta (amortização mais juros sobre um saldo grande) e vai caindo mês a mês, conforme o saldo diminui. Como amortiza mais rápido no início, o SAC paga menos juros no total do que o Price.
A taxa que a calculadora usa é a taxa mensal efetiva, obtida da taxa anual pela conversão composta (um mais a taxa anual, elevado a um doze avos, menos um). Confira com o seu contrato: alguns bancos usam a taxa nominal dividida por doze, o que dá um valor um pouco diferente.
Um exemplo prático
Veja o cenário que já vem preenchido na ferramenta: um saldo devedor de R$ 200.000, taxa de 10% ao ano (cerca de 0,797% ao mês) e 240 meses restantes no sistema Price. A parcela é de R$ 1.873,28 e, sem nenhum aporte, você pagaria cerca de R$ 249.587 só de juros até o fim.
Agora, um aporte único de R$ 20.000 para reduzir o prazo:
- Economia de juros: cerca de R$ 86.800.
- Prazo: cai de 240 para 183 meses, ou seja, 57 meses a menos (quase 5 anos).
- Parcela: continua R$ 1.873,28.
Se, com o mesmo aporte de R$ 20.000, você escolhesse reduzir a parcela, a economia de juros seria menor (cerca de R$ 24.959) e o prazo continuaria em 240 meses, mas a parcela cairia para R$ 1.685,95. É a diferença entre pagar menos no total e pagar menos por mês.
Reduzir prazo x reduzir parcela: o comparativo
Usando o mesmo exemplo (R$ 200.000, 10% ao ano, 240 meses, Price, aporte único de R$ 20.000), a tabela deixa a escolha clara:
| Efeito do aporte | Reduzir prazo | Reduzir parcela |
|---|---|---|
| Economia de juros | Cerca de R$ 86.800 | Cerca de R$ 24.959 |
| Prazo final | 183 meses | 240 meses |
| Parcela | Continua R$ 1.873,28 | Cai para R$ 1.685,95 |
| Melhor para | Pagar menos juros no total | Aliviar o caixa no mês a mês |
Reduzir o prazo economiza mais de três vezes mais juros nesse caso. Por isso, sempre que o orçamento permitir manter a parcela atual, reduzir o prazo é o caminho de quem quer pagar o mínimo de juros.
Aporte único ou aporte mensal?
A ferramenta aceita as duas formas de amortizar, porque cada uma cabe em um momento diferente:
- Aporte único: ideal para um dinheiro que caiu na conta de uma vez, como o 13º salário, um bônus, a restituição do imposto de renda ou o saque do FGTS. Entra de uma vez e reduz o saldo na hora.
- Aporte mensal: um valor extra somado a cada parcela. Parece pequeno, mas o efeito composto ao longo dos anos costuma antecipar a quitação em muito tempo. É a estratégia de quem tem uma folga recorrente no orçamento.
Vale testar os dois na calculadora com os seus números. Muitas vezes um aporte mensal modesto, mantido com disciplina, economiza mais juros no fim do que um aporte único maior, simplesmente porque ataca o saldo devedor todo mês.
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Fontes consultadas
- Banco Central do Brasil: sistemas de financiamento e a Calculadora do Cidadão (financiamento com prestações fixas)
- Caixa Econômica Federal: funcionamento dos sistemas de amortização SAC e Price no crédito habitacional
- Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), art. 52: direito à amortização antecipada com redução proporcional dos juros
Esta calculadora tem caráter informativo e usa a matemática financeira padrão dos sistemas SAC e Price. Ela não inclui seguros (MIP e DFI), taxa de administração nem eventual correção do saldo pela TR, que existem na maioria dos contratos reais. Use a simulação do seu banco para os valores oficiais.
Vale a pena amortizar o financiamento?
Na maioria dos casos, sim, principalmente no começo, quando a parcela é quase toda juros. Amortizar reduz o saldo devedor e os juros que incidem daí pra frente. Só não compensa se você renderia esse dinheiro a uma taxa maior que a do financiamento em algo seguro, o que é raro, já que a taxa do crédito imobiliário é alta.
É melhor reduzir o prazo ou a parcela?
Reduzir o prazo economiza mais juros, porque tira meses inteiros de incidência. Reduzir a parcela economiza menos, mas alivia o orçamento no mês a mês. Quer pagar menos juros? Reduza o prazo. Precisa de fôlego no caixa agora? Reduza a parcela.
Qual a diferença entre SAC e Price?
No SAC a amortização é constante e a parcela começa mais alta e cai. No Price a parcela é fixa e a amortização começa baixa e cresce. O SAC amortiza mais rápido no início, então paga menos juros no total. Ao amortizar, os dois ganham, mas a economia costuma ser maior no Price.
Posso usar o FGTS para amortizar?
Sim, dentro das regras do SFH. O FGTS pode amortizar ou abater parte das prestações do financiamento habitacional, em geral a cada dois anos e cumpridas as condições do fundo. Confirme as regras atualizadas e os documentos com a Caixa ou o banco.
Amortizar reduz mesmo os juros?
Sim. Os juros incidem sobre o saldo devedor. Ao amortizar, o saldo cai e os juros de todos os meses seguintes também. É por isso que a amortização é mais poderosa no início do contrato, quando o saldo ainda é alto.
Amortizar tem multa ou custo?
Não pode ter multa. O Código de Defesa do Consumidor (art. 52) garante o direito de quitar antecipadamente, total ou parcialmente, com redução proporcional dos juros. Amortizar é um direito seu, sem penalidade. Basta pedir ao banco e escolher reduzir prazo ou parcela.
Veja também a calculadora de renda pra financiar, a calculadora de ITBI, a calculadora de comissão de corretor, o comparador de garantias de aluguel e todas as calculadoras imobiliárias. Para entender a renda necessária antes de assinar, leia o guia de quanto ganhar para financiar um imóvel.
